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Vorteile durch Verrentung - was ist der Mehrwert?

Die Verrentung der Immobilie wird für immer mehr Senioren eine attraktive Option, um die eigenen finanziellen Möglichkeiten im Alter zu verbessern. Das Prinzip der Verrentung ist auf den ersten Blick vielversprechend und bietet allerhand Vorteile. Doch überwiegen diese gegenüber den vermeintlichen Risiken?

Die Immobilie als Form der Altersvorsorge

Gerade in Deutschland gilt die eigene Immobilie, egal ob es sich um ein Haus oder eine Eigentumswohnung handelt, als attraktive Altersvorsorge. Im Alter kann hier mietfrei gewohnt werden, wodurch natürlich auch der Bedarf an finanziellen Mitteln deutlich geringer ist. Doch die Immobilie hat als Altersvorsorge einen Haken: Sie ermöglicht zwar das mietfreie Wohnen, bietet aber keine weitere Liquidität. Hier knüpft der Grundgedanke der Verrentung an.

Bei der Verrentung soll zwar das mietfreie Wohnen erhalten bleiben, im gleichen Atemzug wird das Wohneigentum aber zu Geld gemacht, das den Senioren für den Alltag zur Verfügung steht. In rasanter Geschwindigkeit hat sich in den letzten Jahren das Modell der Verrentung auf dem Markt etabliert. Es gibt mittlerweile eine gut aufgebaute Finanzbranche, die sich in erster Linie darauf spezialisiert hat, Immobilien von Senioren zu kaufen und diesen ein lebenslanges Wohnrecht einzuräumen.

Lebenslanges Wohnrecht wird vertraglich zugesichert

Das lebenslange Wohnrecht, das die Senioren bei der Verrentung der Immobilie erhalten, wird vertraglich festgelegt. Dadurch kann ihnen dieses auch nicht ohne weiteres aberkannt werden. Die Immobilie an sich geht allerdings an den Investor über. Die Senioren erhalten als ursprüngliche Besitzer den vereinbarten Kaufpreis. Dieser kann unterschiedlich ausgezahlt werden und steht entweder als lebenslange Zusatzrente oder auch in Form von einer Einmalzahlung zur Verfügung.

Die Vorteile für die Senioren liegen im ersten Moment auf der Hand. Sie können weiterhin mietfrei in ihrem gewohnten Umfeld wohnen und profitieren darüber hinaus von den zusätzlichen finanziellen Mitteln für ihren Lebensabend.

Mehrwert für den Investor

Auch für den Investor kann sich das Konzept der Verrentung lohnen, geht aber in jedem Fall mit einem gewissen Risiko einher. Wenn sich Senioren für den Verkauf ihres Hauses oder ihrer Wohnung an den Investor entscheiden, steht natürlich noch längst nicht fest, wie lange sie dort noch wohnen werden. Hierbei kann es sich, in Abhängigkeit von den Rahmenbedingungen, entweder um wenige Jahre, aber auch noch um Jahrzehnte handeln. Die Investoren spekulieren in der Regel natürlich auf eine noch überschaubare Rest-Lebenszeit, denn nur dann lohnt sich für sie aus finanzieller Sicht der Kauf des Objektes.

Leben die Rentner dann doch länger als erwartet, sinkt die Rendite für die Investoren. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn sie sich mit dem Verkäufer auf die Zahlung einer lebenslangen Rente geeinigt haben. In diesem Fall zahlen sie meistens drauf. Um genau das zu vermeiden, wird in vielen Verträgen ein Abschlag bei der Rentenkalkulation berücksichtigt. Dieser geht für die Senioren, die als Verkäufer fungierten, auch mit dem größten Risiko einher. Der Abschlag wird nämlich dann berücksichtigt, wenn die Senioren länger leben als gedacht. Dadurch verringert sich dann die monatliche Rentenzahlung.

Was passiert nach dem Tod der Senioren?

Bis zum Tod können die Senioren ohne Einschränkungen und Veränderungen in ihrem Wohnhaus leben. Nach dem Ableben geht das Objekt schließlich an den Investor über. Dies ist bei Ehepaaren aber erst dann der Fall, wenn beide Partner verstorben sind. Der Investor kann dann anschließend frei über die Immobilie verfügen. Er kann sie nach Belieben verkaufen, vermieten oder eben auch für den Eigenbedarf verwenden.

In der Regel entscheiden sich die Investoren dann aber für den Verkauf, da er mit dem höchsten potenziellen Gewinn einhergeht. Hier müssen jedoch immer auch die Besonderheiten auf dem Immobilienmarkt berücksichtigt werden.

Vorsicht bei Umzug in Alten- oder Pflegeheime

Auch bei einer Verrentung der Immobilie gibt es für die Senioren natürlich immer ein gewisses Risiko. Eines davon ist der gesundheitliche Zustand. Damit das Konzept der Verrentung für die Verkäufer den höchstmöglichen Nutzen bringen kann, sollten sie gesund und fit bleiben, sodass ein selbständiges Leben im gewohnten Umfeld überhaupt möglich ist. Muss ein Umzug ins Alters- oder Pflegeheim aufgrund des gesundheitlichen Zustandes erfolgen, erlischt das Wohnrecht automatisch. Das heißt: Der Investor kann schon deutlich früher als erwartet über die Immobilie verfügen.

Für die Senioren bedeutet das aber auch, dass sie kein Recht mehr darauf haben, in dieses Haus zurückzukehren. Sie haben kein Wohnrecht mehr und sie dürfen es nach dem Auszug ins Alters- oder Pflegeheim nicht einmal mehr betreten. Das gilt dann übrigens auch für die nächsten Angehörigen.

Die Verrentung lohnt sich nicht für jeden Immobilienbesitzer

Wie jedes Geschäftsmodell geht natürlich auch die Verrentung mit Vor- und Nachteilen einher. Einen wirklichen Mehrwert bietet dieses Konzept für den Verkäufer unter zwei Voraussetzungen:

  • Er lebt noch recht lange, sodass er auf eine hohe Auszahlungssumme durch den Investor hoffen kann.
  • Die Immobilieneinschätzung vor der Vertragsunterzeichnung war realistisch und ehrlich.

Gerade bei der Schätzung der Immobilie bedarf es einem gewissen Vertrauen, denn im Voraus lässt sich natürlich immer nur sehr schwer einschätzen, ob denn nun wirklich ein realistischer Wert von dem Investor definiert wurde.

Grundsätzlich sollte einem Angebot nicht zu früh zugestimmt werden. Es ist wichtig, dass dieses umfassend geprüft wird. Eine wichtige Rolle spielen hierbei natürlich auch Faktoren, die mittel- und langfristig zu einer Wertsteigerung beitragen. So sollte nicht nur die Immobilie selbst, sondern auch die allgemeine Marktentwicklung der Region berücksichtigt werden. Es gibt einige Regionen in Deutschland, in denen der Immobilienmarkt seit Jahren ein kontinuierliches Wachstum aufweist. Gerade diese Regionen bieten für Investoren natürlich ein enormes Potenzial und sind besonders interessant.

Neben der Bewertung der Immobilie im Allgemeinen ist immer auch interessant, in welchem Umfang die Lebenserwartung von den Investoren eingeschätzt wird. Das wichtigste Stichwort ist die Sterbetafel. Wird mit den Sterbetafeln der Versicherungswirtschaft kalkuliert, fällt das Angebot für die Senioren ungünstiger aus. Immerhin gehen diese von einer doch deutlich höheren Lebenserwartung aus. Alternativ kann auf die Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes ausgewichen werden. Die Sterbetafeln sind mit einer geringeren Lebenserwartung versehen, wodurch sich für die Verkäufer dann natürlich auch höhere Zahlen ergeben.

Vor der Verrentung der Immobilie sollten sich Senioren grundsätzlich professionelle Hilfe suchen. Diese gibt es beispielsweise von einem Rechtsanwalt. Er prüft, ob die Verträge fair sind und die Verkäufer tatsächlich ein realistisches Angebot erhalten. Neben der Verrentung im Allgemeinen gibt es das Modell der Rückmietung als Alternative.

Text: Diginauten GmbH / ERA Deutschland GmbH
Bild: stock.adobe.com / Kzenon