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Checkliste: Unterlagen für den Verkauf

Gründe für einen Immobilienverkauf gibt es viele und reichen von einem Arbeitsplatz in einer vollkommen anderen Stadt bis hin zu dem Wunsch nach mehr Platz. Wer zu diesem Zeitpunkt selbst schon Immobilien besitzt, denkt in diesem Fall über einen Verkauf nach. Dabei gibt es einige Besonderheiten zu beachten, die sich zunächst auf die richtige Vermarktung des eigenen Objekts und später dann auf die Vorbereitung des Verkaufs an sich beziehen.

Strukturiertes Vorgehen ist das A und O

Soll eine Immobilie verkauft werden, ist ein strukturiertes Vorgehen das A und O und darf nicht in Vergessenheit geraten. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um ein Haus, ein Grundstück oder eben auch um eine Wohnung handelt. Zunächst steht natürlich die Frage im Raum, wie das Objekt angeboten werden soll. Es ist die Entscheidung eines jeden privaten Immobilienbesitzers, ob er versucht die Vermarktung selbst zu übernehmen oder ob er sich für die Zusammenarbeit mit einem Makler entscheidet.

Grundsätzlich bietet die Vermarktung über einen Makler den Vorteil, dass der Aufwand deutlich geringer ist. Weiterhin profitieren Immobilienbesitzer hier von den Netzwerken, die die Makler hinter sich haben. Diese Kontakte können einen Immobilienverkauf deutlich beschleunigen. Wer sich zudem zum ersten Mal mit dem Thema auseinandersetzt, wird froh über den fachmännischen Rat sein. Die Makler übernehmen nicht nur die Vermarktung an sich, sondern stehen dann auch bei der Verkaufsabwicklung zur Seite und informieren den Verkäufer beispielsweise darüber, welche Unterlagen für den Verkauf erforderlich sind.

Unterlagen für den Hausverkauf werden übrigens nicht erst gebraucht, wenn der Verkauf durch einen Notar abgewickelt werden soll, sondern bereits bei der Erstellung des Exposés.

Diese Unterlagen werden für die Gestaltung des Exposés benötigt?

Das Exposé bildet die Grundlage für den erfolgreichen Immobilienverkauf. Es fasst alle wichtigen Informationen zu einem Objekt zusammen. Es dient also zum einen der Information, zum anderen soll es dafür sorgen, dass das Interesse an der Immobilie geweckt wird. Die Angaben, die im Exposé stehen, müssen grundsätzlich korrekt sein. Unterlagen, die für die Erstellung des Exposés benötigt werden, sind Grundrisse und Baubeschreibungen. Weiterhin sollte die Wohnflächenberechnung genau vorgelegt werden können, sodass sie für den potenziellen Interessenten nachvollziehbar ist.

Weiterhin werden die Energiewerte des Objekts verlangt. Am einfachsten ist es hier, wenn ein Energieausweis vorliegt, der die wichtigsten Fakten rund um die Energieeffizienz des Hauses zusammenfasst. Besonders wichtig sind für jedes Exposé natürlich die Fotos von außen und innen. Diese werden direkt in das Exposé eingearbeitet. Ob es sich dabei um Bilder handelt, die in Eigenregie gefertigt wurden oder um professionelle Aufnahmen eines Fotografen, hängt vor allem von dem Objekt selbst ab. Bei hochpreisigen Immobilien kann es sich lohnen, auf Fotos von Fotografen auszuweichen.

Zusammengefasst ergibt sich also folgende Checkliste für das Exposé:

  • Fotos der Immobilie sowohl von innen als auch von außen
  • Energieausweis mit den aktuellen Energiewerten
  • Grundrisse und genaue Wohnflächenberechnung
  • Baubeschreibung

Diese Unterlagen werden bereits bei der Besichtigung benötigt

Ist die Erstellung des Exposés abgeschlossen, können bereits die Unterlagen für die ersten Besichtigungen zusammengetragen werden. Die Besichtigung ist der entscheidende Moment, in dem Verkäufer den Käufer von dem eigenen Objekt überzeugen müssen. Hier sollten also alle offenen Fragen eine Antwort finden. Einige Interessenten möchten an dieser Stelle auch einen Blick auf die Flurkarte und den Grundbuchauszug werfen. Die amtliche Flurkarte kann beim zuständigen Katasteramt der Gemeinde angefragt werden. Für den Auszug aus dem Grundbuch ist dagegen das Amtsgericht zuständig. Mit der Besorgung des Grundbuchauszugs sollte nicht zu lange gewartet werden. Dieses Dokument muss beantragt werden und die Bearbeitung dauert einige Zeit. Für den Antrag gibt es Vorlagen, die die Abwicklung erleichtern.

Wenn noch nicht vorhanden, sollten nun auch fehlende Dokumente aus der Exposégestaltung zusammengetragen werden. Hierzu gehören Energie- und Energieverbrauchsausweise ebenso wie Grundrisse, Baupläne und die Wohnflächenberechnung.

Handelt es sich bei der Immobilie bereits um ein älteres Objekt, bietet es sich an, für die Interessenten Modernisierungen und Sanierungen zusammenzutragen. So können Fragen von Interessenten zu eventuellen Dachsanierungen oder der Modernisierung neuer Fenster genau beantwortet und entsprechend belegt werden.

Zusammengefasst werden also folgende Unterlagen für die Besichtigung benötigt:

  • Liste über möglicherweise durchgeführte Sanierungen und Modernisierungen, am besten mit entsprechenden Belegen
  • Energieausweis oder Energie-Verbrauchsausweis
  • Grundriss und Bauplan
  • amtliche Flurkarte
  • Wohnflächenberechnung
  • Auszug aus dem Grundbuch

Diese Unterlagen werden für den Notar benötigt

Ein weiterer Schritt beim Hausverkauf, bei dem Unterlagen benötigt werden und der sich sehr gut vorbereiten lässt, ist der Notartermin. Der Notar besiegelt den Hausverkauf. Auch wenn der Notar an sich natürlich immer aus freien Stücken gewählt werden kann, sind die benötigten Unterlagen weitgehend gleich.

Auch hier werden noch einmal Grundbuchauszug und Flurkarte benötigt. Darüber hinaus wollen die meisten Notare Unterlagen zum Grundriss und der Wohnfläche sehen, da beide Angaben in die Vertragsgestaltung einfließen. Damit der Notartermin weitgehend reibungslos abgewickelt werden kann, ist es zudem wichtig, dass alle wichtigen Fakten der Vertragsgestaltung vorher von Käufer und Verkäufer definiert wurden und sich beide darauf verständigen konnten.

Dies gilt vor allem für folgende Punkte, die in jedem notariellen Kaufvertrag berücksichtigt werden:

  • Dokument über mögliche Nebenabreden, die Käufer und Verkäufer vereinbaren (hierzu kann beispielsweise die Übernahme der Einbauküche gehören)
  • genauer Kaufpreis
  • die vereinbarten Zahlungstermine mit den wichtigsten Fristen und Zahlungsmodalitäten
  • schriftliche Regelung über bislang vorhandene Verbindlichkeiten in Verbindung mit dem Grundstück
  • Übergabetermin der Immobilie
  • Vereinbarungen zu einem eventuellen Notaranderkonto für die Kaufsumme

Für den Notartermin an sich werden dann auch die Personalausweise aller beteiligten Käufer und Verkäufer benötigt.

Besonderheiten beim Verkauf einer Eigentumswohnung?

Wenn eine Eigentumswohnung verkauft werden soll, sind Verkäufer auf weitere Unterlagen angewiesen. Wichtig ist hier unter anderem die Teilungserklärung. Diese bezieht sich auf die Eigentümergemeinschaft in dem Haus und fasst die Rechte und Pflichten zusammen. Grundsätzlich ist es erforderlich, dass die Teilungserklärung dem Käufer vor der Vertragsunterzeichnung ausgehändigt wird. Nur dann kann der Verkauf tatsächlich abgewickelt werden. Weiterhin werden Dokumente über die unterschiedlichen Sondernutzungsrechte benötigt. Diese Sondernutzungsrechte greift der Notar auch noch einmal im Vertrag auf, hält sie oftmals aber auch in der Teilungsvereinbarung für den Käufer fest. All diese Dokumente und Vereinbarungen sind wichtig, um mögliche Missverständnisse zu vermeiden.

Weiterhin sollten beim Verkauf einer Eigentumswohnung auch die verschiedenen Protokolle vorgelegt werden, die die Ereignisse der Eigentümerversammlungen zusammenfassen.

Text: Diginauten GmbH / ERA Deutschland GmbH
Bild: stock.adobe.com / bernardbodo

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