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Energieausweis: Vergleichsgrundlage für Immobilien

Lange war es für Interessenten schwierig, Immobilien miteinander zu vergleichen. Zu unterschiedlich fielen die Merkmale angefangen von Größe über verwendete Materialien bis hin zum Ausbauzustand aus. Um Immobilien gleich welcher Art für Interessenten auch ohne Fachkenntnisse vergleichbar zu machen, wurde der Energieausweis eingeführt. Er soll Mieter und Käufer gleichermaßen vor bösen Überraschungen bewahren und vor dem Kauf Aufschluss über die entstehenden Energiekosten liefern.

Energieausweis dient als Gebäudesteckbrief

Grundsätzlich hat jeder potenzielle Käufer und Mieter die Möglichkeit, die Vorlage des Energieausweises zu fordern, um sich einen Überblick über Verbrauch und Energiekosten zu verschaffen. Dieser Immobiliensteckbrief hält die wichtigsten Nebenkosten der Objekte fest und definiert deren durchschnittliche Höhe innerhalb eines Jahres. Mieter und Käufer können dadurch abschätzen, ob sie sich nach dem Kauf die Objekte leisten können.

Mit Hilfe des Energieausweises lässt sich die Energieeffizienz des Hauses genau definieren. Weiterhin lassen sich hier Modernisierungsempfehlungen entnehmen, die zu einer höheren Energieeffizienz beitragen.

Energieausweis ist nicht für jeden verpflichtend

Obwohl die Einführung des Energieausweises bereits einige Jahre zurückliegt, hält sich der Irrglaube, dass jeder ein solches Dokument braucht. Dem ist allerdings nicht so. Grundsätzlich muss der Energieausweis vorliegen:

• wenn es sich um einen Neubau handelt,
• wenn eine Immobilie neu vermietet werden soll,
• wenn eine Wohnung oder ein Haus verkauft wird.

In all diesen Fällen haben Interessenten in Deutschland generell das Recht sich über die Energieeffizienz vorab zu informieren. Immerhin stellen die Energiekosten einen beachtlichen Teil der Unterhaltungskosten dar.

Über Verkauf und Vermietung hinaus ist ein Energieausweis auch dann generell sinnvoll, wenn es um die Gebäudesanierung geht. Hausbesitzer, die eine Gesamtbilanzierung aus energetischer Sicht vornehmen lassen, haben unter diesen Umständen generell Anspruch auf einen Energieausweis. Dieser muss aktuell und nach den Vorgaben der EnEV, der Energieeinsparverordnung, erstellt sein.

Nicht jeder Energieausweis kommt für jedes Gebäude infrage

Immobilien weisen eine Vielzahl an Unterschieden auf, die Bauart und Ausstattung geschuldet sind. Um diesen gerecht zu werden, gibt es unterschiedliche Energieausweistypen. Unterschieden wird zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis.

Der Bedarfsausweis kommt für sämtliche Gebäudearten infrage:

• Wohngebäude mit ein bis vier Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und von denen die Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung nicht erfüllt werden.
• Wohngebäude mit ein bis vier Wohneinheiten, die ebenso vor dem 1.11.1977 beantragt wurden, allerdings den Bestimmungen der 1. Wärmeschutzverordnung gerecht werden.
• Wohngebäude, deren Bauantrag nach dem 1.11.1977 gestellt wurde und die ein bis vier Wohneinheiten aufweisen
• Wohngebäude, die mindestens 5 Wohneinheiten oder mehr besitzen

Weiterhin gibt es einen sogenannten Verbrauchsausweis. Er kommt für beinahe alle Immobilien infrage. Ausgenommen sind hier Wohngebäude, die unter dem ersten Punkt genannt wurden. Ein Verbrauchsausweis setzt natürlich immer voraus, dass die Verbrauchswerte des Gebäudes bekannt sind. Liegen hierzu aus den letzten drei Jahren keine konkreten Daten vor, kann auf den Bedarfsausweis ausgewichen werden. Das kann gerade nach einer umfangreichen Modernisierung sehr sinnvoll sein.

Der Bedarfsausweis ersetzt auch bei Neubauten immer den Verbrauchsausweis, da hier natürlich noch keine konkreten Angaben vorliegen. Grundsätzlich gibt es eine dritte Form des Energieausweises: den Energieausweis für Nichtwohngebäude. Er kommt für alle Immobilien infrage, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, sondern die als Verwaltungs- und Gewerbegebäude dienen. Auch Einkaufszentren müssen einen solchen Energieausweis aufweisen.

Wer eine Immobilie besitzt, die sowohl für Wohnzwecke als auch als Geschäftsgebäude genutzt wird, muss zwei unterschiedliche Energieausweise vorlegen können. Der Energieausweis für Nichtwohngebäude unterscheidet sich in einem einfachen Punkt von dem für Wohngebäude. Hier wird auch der Energiebedarf der Beleuchtung sowie der von Klima- und Lüftungsanlagen erfasst.

Die wichtigsten Kennziffern im Energieausweis

Damit der Energieausweis möglichst aussagekräftig ist, enthält er verschiedene Kennziffern. Sie sollen die energetische Beschaffenheit konkret definieren, sodass ein Vergleich überhaupt möglich ist. Auch wenn die Verbrauchswerte möglichst genau definiert werden, ist nicht deutschlandweit ein einfacher Vergleich möglich. Grundsätzlich hängen die entstehenden Kosten von weiteren Faktoren wie dem Standort ab. Aufgrund des Standortes können sich weitere gravierende Unterschiede bei den Energiekosten ergeben.

Weiterhin macht die EnEV einen einfachen Vergleich der Energieausweise kaum möglich. Grundsätzlich werden diese Ausweise nach den Vorgaben der Energieeinsparverordnung definiert. Problematisch ist hier allerdings, dass die EnEV regelmäßig Überarbeitungen unterliegt. Die Vorgaben und Grundlagen, die hier für die Energieausweise definiert wurden, unterliegen also erheblichen Veränderungen. Gerade ältere und neuere Ausweise lassen sich daher nur bedingt für Vergleiche nutzen.

Ältere Gebäude kommen in älteren Energieausweisen oft deutlich besser weg. Sie werden meistens weniger streng bewertet, sodass unter diesen Umständen auch die Energiebilanz deutlich besser ausfällt. Daher sollte beim Blick auf den Energieausweis immer auch das Datum berücksichtigt werden, an dem dieser ausgestellt wurde. Eine sehr gute Grundlage für Immobilienvergleiche ist der Endenergiebedarf, der in allen Energieausweisen definiert wird und als solcher auch in älteren Ausgaben zu finden ist. Der Endenergiebedarf wurde bislang immer gleich berechnet, sodass er sich relativ leicht vergleichen lässt. Hierbei handelt es sich um einen konkreten Zahlenwert, der immer unter dem Bandtacho zu finden ist.

Wer stellt einen Energieausweis aus?

Der Energieausweis muss von dem Immobilienbesitzer beantragt werden und darf generell nur von Personen ausgestellt werden, die auch dafür qualifiziert sind. Hier sollten sich Immobilienbesitzer bei jedem Anbieter versichern, dass eine solche Qualifizierung vorliegt. Die Kosten der Energieausweise richten sich nach dem Ausweistyp. So gilt ein Bedarfsausweis generell als kostenintensiver als ein Verbrauchsausweis.

Sowohl Mieter als auch potenzielle Käufer sehen den Bedarfsausweis natürlich deutlich lieber, da er genauere Auskünfte zum Energieverbrauch bereithält. Ein aktuell ausgestellter Energieausweis ist unter anderem an der Registriernummer zu erkennen. Diese war ursprünglich noch nicht vorhanden, wurde mittlerweile aber definiert, um Behörden die Kontrolle zu erleichtern.

Wichtige Ansprechpartner für die Ausstellung der Energieausweise sind:

• Handwerker
• Architekten
• Physiker
• Ingenieure

Neben der allgemeinen Fachqualifikation müssen sie eine entsprechende Weiterbildung vorweisen können. Grundsätzlich ist es für Immobilienbesitzer im Voraus immer empfehlenswert, sich von dem Aussteller eine schriftliche Bestätigung geben zu lassen, dass er zur Ausstellung der Energieausweise berechtigt ist. Darüber hinaus sollten die Personen, die den Energieausweis ausstellen, immer auch über eine Berufshaftpflichtversicherung verfügen.

Eine sichere Anlaufstelle für die Auswahl eines entsprechenden Beraters ist die dena. Die deutsche Energieagentur hat eine Datenbank veröffentlicht, in der sämtliche Energieberater aufgeführt sind. Diese Berater werden von der Agentur regelmäßig kontrolliert, wobei geprüft wird, ob sie die nötigen Qualifizierungen noch mitbringen.

Text: Diginauten GmbH / ERA Deutschland GmbH
Bild: stock.adobe.com / Matthias Stolt