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Kapitalanlage: Ist die Immobilie immer noch ein Thema?

Die Zinsen für klassische Geldanlagen bewegen sich weiter auf historisch niedrigem Niveau. Gerade vermeintlich sichere Anlagemöglichkeiten lohnen sich aus Renditesicht häufig nicht mehr. Viele Anleger suchen daher nach Alternativen, die sie verstärkt in Immobilien finden. Doch ist die Immobilie als Kapitalanlage weiter interessant und welche Fallen gibt es für potenzielle Anleger?

Immobilienkauf war lange nicht so attraktiv

Immobilien sind gefragt. Deutschlandweit ist die Nachfrage im Allgemeinen trotz regionaler Unterschiede auf einem hohen Niveau. Die Investition lohnt sich aber nicht nur im Kampf gegen steigende Mieten, sondern auch weiterhin als Anlageoption. So gelten Immobilien gemeinhin als wertstabil. Durch die geringen Kreditzinsen war der Kauf zudem jahrelang nicht so günstig. Viele Regionen in Deutschland, aber auch in Europa und anderen Teilen weltweit verzeichnen seit wenigen Jahren zudem eine überaus positive Preisentwicklung. So legen die Preise für Grund und Häuser spürbar zu, was die Investition in Immobilien als Kapitalanlage so interessant macht.

Doch nicht jede Immobilie ist als Kapitalanlage geeignet. Wie hoch die Chancen auf eine positive Wertentwicklung der Objekte sind, hängt von verschiedenen Kriterien ab. Zwar gelten die Entwicklungen auf dem nationalen und internationalen Immobilienmarkt gemeinhin als sehr positiv, nicht jede Region profitiert aber gleichstark von der Dynamik.

Lage bleibt zentraler Faktor für Anlageimmobilien

Wer eine Immobilie tatsächlich als Kapitalanlage nutzen möchte, sollte vor allem der Lage Aufmerksamkeit schenken. Sie ist vor allem für die allgemeine Wertentwicklung entscheidend. Bereits hier gibt es erste Fallen, in die die Anleger tappen können. Oft wird keine Unterscheidung zwischen Makro- und Mikrolage durch die Anleger vorgenommen. Während die Makrolage nur Region oder Stadt berücksichtigt, ist die Mikrolage wesentlich genauer. Hier wird die Entwicklung des Immobilienmarktes eines einzelnen Stadtviertels analysiert.

Für die Beurteilung der Makrolage sind Kriterien wie

  • Einwohner,
  • Einwohnerentwicklung
  • und Arbeitsmarkt

entscheidend. Bei Anlagenimmobilien ist es das oberste Ziel, aus den Objekten Rendite zu erzielen. Hierfür werden für die Häuser natürlich potenzielle Mieter gebraucht. Grundsätzlich sind also Immobilien als Anlageobjekte zu bevorzugen, die in einwohnerstarken Gebieten zu finden sind. Weiterhin sollte die Region attraktiv sein und sowohl eine moderne Infrastruktur als auch verschiedene Arbeitsplatzmöglichkeiten zur Verfügung stellen.

Ein Kriterium, das zusehends Beachtung findet, dessen Bedeutung aber von vielen Anlegern bei der Beurteilung der Immobilienlage unterschätzt wird, sind Umweltgefahren. Die letzten Jahre haben gezeigt: Der Klimawandel schreitet weiter voran. Das stellt natürlich auch ganz neue Anforderungen an Immobilien jeder Art. Mit Blick auf die Standortwahl sind vor allem Themen wie das Überschwemmungsrisiko, mögliche Sturmfluten und auch Erdrutsche interessant.

Risikobereitschaft wird im besten Fall mit hoher Rendite belohnt

Die goldenen Regeln der Kapitalanlage, die sich auf die Risikobereitschaft beziehen, gelten nicht nur für Wertpapiere, sondern auch für Immobilien. Wer bei der Immobilie als Kapitalanlage pokert und einen Standort wählt, der vielleicht doch noch nicht so attraktiv ist, dafür aber viel Potenzial hat, wird im besten Fall auch mit attraktiven Renditen belohnt. Am besten lässt sich das anhand eines Beispiels erklären:

Investiert ein Anleger in eine Immobilie im Kern von Berlin, ist das Risiko für ihn recht gering. Aufgrund des Standorts wird er bei seinem Objekt kaum Leerstand verzeichnen. Die Nachfrage nach Wohnraum in der Bundeshauptstadt ist groß und entsprechende Angebote werden gern angenommen. Doch trotz des geringen Leerstandrisikos sind die Rendite, die ein Anleger hier erzielen wird, gering. Grund sind die hohen Kosten, die im gleichen Atemzug entstehen. So sind die Immobilien in diesen Lagen bei der Anschaffung ausgesprochen teuer.

Wer sich dagegen für eine Immobilie im Randgebiet der Bundeshauptstadt entscheidet, erhält diese in der Regel zu einem deutlich günstigeren Preis. Damit hat er langfristig auch höhere Renditechancen. Diesen stehen aber Risiken gegenüber, die mit der Lage einhergehen. So ist hier das allgemeine Leerstandsrisiko in der Regel deutlich höher.

Verschiedene Kriterien beeinflussen Beurteilung der Mikrolage

Wie gute eine Immobilie als Wertanlage geeignet ist, hängt also auch von der Mikrolage ab. Für die Beurteilung der Mikrolage spielen verschiedene Faktoren eine Rolle. So kommt es beispielsweise auf

  • die Attraktivität der Umgebung,
  • die Lichtverhältnisse
  • und die Infrastruktur

an. Auch Parkmöglichkeiten spielen bei der Beurteilung der Lage eine wichtige Rolle. Bei den Lichtverhältnissen ist insbesondere interessant, ob die Immobilie am Hang liegt oder aufgrund des konkreten Standortes nur wenig Sonne bekommt.
Überstürzte Entscheidungen sind der falsche Weg

Viele Anleger erwägen die Investition in eine Immobilie, um das eigene Kapital auf lange Sicht zu schützen und hohe Verluste, die bei klassischen Anlagelösungen allein aufgrund der Inflation drohen, zu vermeiden. Doch übereilte Entscheidungen sind auch hier fehl am Platz. Tatsächlich muss jede Kaufentscheidung sehr gut abgewogen werden. Es ist daher erforderlich, die Entscheidung für eine Immobilie zunächst genau zu überdenken. Bilder und Exposé allein reichen nicht aus, um eine Immobilie als geeignete Anlage zu bewerten. Vor der Kaufentscheidung muss immer eine Besichtigung erfolgen, bei der ebenso die Umgebung zu berücksichtigt wird.
Auch die Frage, welche Immobilienart für eine Anlage geeignet ist, lässt sich pauschal nicht beantworten. Grundsätzlich können natürlich sämtliche Immobilienarten als Anlage genutzt werden. Hierzu gehören Wohn- und Geschäftshäuser ebenso wie Ferienobjekte und Eigentumswohnungen. Eigentumswohnungen bergen aber ein höheres Konfliktpotenzial, denn hier kann es vor allem zu Auseinandersetzungen mit der Eigentümergemeinschaft kommen.

Die Investition in ein Mehrfamilienhaus kann sich dagegen für Anleger in vielerlei Hinsicht als attraktiv erweisen. Zum einen wird so möglichen Streitigkeiten mit Eigentümergemeinschaften aus dem Weg gegangen. Zum anderen sind hier die Mieteinnahmen tendenziell höher. Den höheren Einnahmeaussichten stehen jedoch die deutlich höheren Kosten gegenüber.

Verschiedene Möglichkeiten für Immobilien als Kapitalanleger

Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage lohnt sich weiterhin. Wie eine Immobilie an sich zur Anlage wird, hängt von der eingeschlagenen Strategie ab. Die gängigste Variante ist es, die Immobilie zu kaufen und diese anschließend zu vermieten. Eine Option kann es sein, die Immobilie zunächst zu vermieten und sie dann bei einer günstigen Preisentwicklung zu verkaufen. Wer auf eine schnellere Rendite hofft, kauft eine Bestandsimmobilie, saniert diese, sodass der Wohnkomfort dem aktuellen Standard entspricht und verkauft sie dann im Anschluss. Diese Vorgehensweise bringt aber nur die gewünschte Rendite, wenn die Anleger genau nachrechnen. So müssen beim Verkauf nicht nur die eigenen Kaufkosten berücksichtigt werden, sondern auch die Aufwendungen, die sich durch Modernisierung und Sanierung ergeben haben. Weiterhin gilt es die Kaufnebenkosten einzubeziehen.

Text: Diginauten GmbH / ERA Deutschland GmbH
Bild: stock.adobe.com / elxeneize

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