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Was ist unter Denkmalschutz zu verstehen?

Der Gesetzgeber hat es sich zur Aufgabe gemacht, besondere Gebäude vor Zerstörung oder baulichen Veränderungen zu schützen. Das Amt für Denkmalschutz führt für jede Stadt Bestandslisten, in der jedes schützenswerte Gebäude erfasst wird. Das Ziel ist, dass diese Häuser nachhaltig in der Zukunft bestehen können.

Hauptsächlich fallen unter den Bestandsschutz folgende Gebäude:

• Fachwerkhäuser in bestimmten Regionen
• Gebäude aus einer bestimmten Zeitepoche
• Jugendstilvillen
• Besondere Industriegebäude
• Leuchttürme und ähnliche Kulturdenkmäler

Die meisten Gebäude stehen komplett unter Denkmalschutz. Das bedeutet, dass der gesamte Bau in der Erhaltung geschützt werden muss. Bei manchen Objekten gehört auch teilweise die Umgebung mit zum Schutz. Steht beispielsweise ein Schloss unter Denkmalschutz, so ist der dazugehörige Schlossgarten ebenfalls schützenswert.

Die Gutachter des Denkmalschutz-Amtes können aber ebenso auch nur Teilbereiche des Objektes als schützenswert bezeichnen. Hat ein Objekt zum Beispiel an der Außenfassade besondere Ornamente oder Strukturen aus der damaligen Zeit, könnte eben nur die Fassade unter Denkmalschutz gestellt werden. Das Innere des Gebäudes wäre in dem Fall nicht schützenswert und könnte baulich verändert werden.

Grundsätzlich ist der Denkmalschutz Ländersache. Die Bundesländer können daher eigene Kriterien für den Bestandsschutz aufstellen. Die häufigsten Gründe für den Denkmalschutz sind:

• Heimatgeschichte
• Wissenschaftlicher Grund
• Kunst
• Öffentliches Interesse
• Alter Berufsstand

Was bedeutet es, wenn ein Gebäude unter Denkmalschutz steht?

Sollten Sie Inhaber einer solchen Immobilie sein oder beabsichtigen, ein solches Objekt zu kaufen, sind Sie an bestimmte Auflagen vom Gesetz her gebunden. Auch wenn Ihnen das Gebäude rein rechtlich gehört, können Sie leider nicht machen, was Sie wollen.

Für fast alle Eingriffe in die Bausubstanz benötigen Sie eine denkmalrechtliche Genehmigung. Die meisten unter Denkmalschutz stehende Gebäude sind älteren Ursprungs. Um sie bewohnbar zu machen, stehen Sanierungen an, die in der Regel mit der Denkmalschutz-Behörde abgesprochen werden müssen. Starten Sie auf keinen Fall mit der Sanierung, bevor Sie die schriftliche Genehmigung der Denkmalschützer vor sich liegen haben. Manche Vorhaben können auch abgelehnt werden und dann wird es richtig teuer, wenn der Ursprungszustand wiederhergestellt werden muss.

Welche Umbaumaßnahmen müssen immer genehmigt werden?

Manche Einschränkungen bei den Umbaumaßnahmen erscheinen auf den ersten Blick unsinnig. Allerdings sollten Sie bedenken, dass die meisten Gebäude vor sehr langer Zeit erschaffen wurden und deshalb nicht nach den heutigen Sicherheitsbestimmungen gebaut wurden. Früher war es üblich, dass an bestehende Gebäude einfach Räume angebaut oder um Geschosse erweitert wurden, ohne auf die Statik zu achten. Werden nun in der heutigen Zeit Wände entfernt, könnte die gesamte Immobilie einstürzen.

Folgende Veränderungen an den Gebäuden sind fast immer genehmigungspflichtig:

• Wanddurchbrüche
• Ausbauten und Anbauten
• Abbruch oder auch Teilabbruch
• Austausch der Fenster
• Austausch von Haustüren und teilweise Innentüren
• Neuer Anstrich der Hausfassade
• Nutzungsänderung (vom Wohnhaus zum Gewerbe und umgekehrt)
• Modernisierungen
• Überdachung
• Vordächer
• Terrassenanlagen
• Anbau von Solaranlagen oder Satelliten

Es ist sinnvoll, direkt vor der Planung der Sanierung, eine komplette Bestandsaufnahme der Immobilie anzufertigen. Dafür sollten Sie sich kompetente Hilfe von Gutachtern einholen, die sich mit denkmalschutzwürdigen Gebäuden gut auskennen. Einige Denkmalschutz-Ämter verlangen solch ein Gutachten ebenfalls zur Entscheidungsfindung.

Grundsätzlich ist das Ziel der Denkmalschützer die Bewohnbarkeit oder die Nutzung eines solchen Gebäudes. Es nützt niemandem, wenn das Denkmalschutz-Objekt verfällt oder verrottet. Allerdings sollte jedem Besitzer oder Mieter klar sein, dass einige Kompromisse eingegangen werden müssen. Teilweise müssen Sie sehr erfinderisch sein, wenn es darum geht, die Vorgaben einzuhalten und trotzdem eine „Modernisierung“ durchzuführen.

Wie sieht es mit der Energieeffizienz bei Denkmalschutz-Objekten aus?

In der heutigen Zeit sind Maßnahmen zur Energieeinsparung in aller Munde. Allerdings sieht es bei Denkmalschutz-Objekten etwas anders aus. Der Gesetzgeber hat diese Gebäude aus der Pflicht zur Erstellung eines Energiepasses ausgenommen. Das hat einen guten Grund, denn teilweise können solche Immobilien nicht energieeffizient gestaltet werden.

Bei einer schützenswerten Außenfassade dürfen Sie keine Außendämmung anbringen. Ebenso verhält es sich mit einfach verglasten Holzfenstern. Diese dürfen Sie nicht durch mehrfach verglaste Fenster aus Kunststoff ersetzen. Um trotzdem einigermaßen energieeffizient zu leben, sollten Sie sich andere Maßnahmen einfallen lassen. Wenn die Außendämmung keine Option ist, können Sie die entsprechenden Räume von innen dämmen. Sind aus optischen Gründen nur Holzfenster erlaubt, dürfen Sie eventuell im Raum ein entsprechendes Fenster davor bauen.

Sprechen Sie daher mit den Spezialisten vom Denkmalschutz-Amt. Gemeinsam werden Sie sicherlich für jedes Problem eine Lösung finden.

Was ist der Vorteil von Denkmalschutz-Gebäuden?

Die Sanierung und Instandhaltung von Immobilien mit Denkmalschutz kann in einigen Fällen sehr teuer werden. Da aber der Gesetzgeber solche Gebäude auf jeden Fall erhalten möchte, können Besitzer einige Zuschüsse beantragen. Wie viel das ist, kann nicht pauschal gesagt werden, da es sich immer um einen Einzelfall handelt.

Weiterhin können Sie die hohen Aufwendungen bei den Sanierungen steuerlich geltend machen. Bei vermieteten Gebäuden können Sie acht Jahre lang 9 % der Kosten abschreiben. Danach nochmals vier Jahre lang 7 %. Sind Sie selbst Nutzer der Immobilie, können Sie sogar zehn Jahre lang 9 % der Kosten abschreiben.

Der Werterhalt einer solchen Denkmalschutz-Immobilie ist höher als andere Objekte ohne Denkmalschutz. Durch die Zuschüsse zur Sanierung und dem immensen Steuervorteil kann ein Denkmalschutz-Gebäude sehr interessant für Geldanleger sein.

Text: Diginauten GmbH / ERA Deutschland GmbH
Bild: stock.adobe.com / Bertold Werkmann