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Aus Alt mach Neu: Der richtige Plan für die Altbausanierung

Altbauten sind fester Bestandteil des Immobilienmarktes und genießen seit Jahren große Beliebtheit. Sowohl in den Städten als auch in den ländlichen Regionen sind diese Immobilien für ihren Charme und den damit verbundenen Wohnkomfort bekannt. Die typischen Merkmale wie die hohen Decken und die ursprünglichen Holzböden machen den Charakter der Altbauwohnungen aus. Doch neben den vielen Vorteilen, die der Altbau vor allem mit Blick auf den architektonischen Charme hat, gibt es auch Nachteile, die sich vor allem während der Nutzung erkennbar machen.

Ein Knackpunkt bei den Altbauimmobilien sind die Heizkosten, die in erster Linie dem baulichen Zustand der Objekte geschuldet sind. Gegenüber einem Neubau sind die Heizkosten tendenziell hoch. Grund sind beispielsweise fehlende oder zumindest mangelhafte Dämmmaßnahmen sowie alte Fenster und Türen, durch die viel Wärme entweichen kann.

Sanierung schafft Einsparpotenzial

Um die Kosten eines Altbaus zu minimieren oder diese zumindest in einem zumutbaren Rahmen zu halten, sollte mittelfristig über eine Sanierung nachgedacht werden. Diese geht zwar mit erheblichen Investitionskosten einher, zahlt sich langfristig aber durch die deutlich geringeren Verbrauchskosten aus. Oberstes Ziel einer solchen Sanierung ist es natürlich, ein Haus möglichst energieeffizient zu gestalten.

Bei der Sanierung eines Altbaus bedarf es einem herausfordernden Spagat. Zum einen sollen natürlich die Energieeffizienz deutlich gesteigert und damit eben die Heizkosten gesenkt werden. Zum anderen soll aber auch der Altbaucharme erhalten bleiben. Beides ist mit einem konkreten Plan jedoch problemlos möglich.

Was gehört zur Altbausanierung?

Geht es um die Altbausanierung, steht natürlich zunächst die Frage im Raum, was genau saniert werden soll. Tatsächlich kann die Altbausanierung verschiedene Arbeiten umfassen und an unterschiedlichen Stellen anknüpfen. Hier ist eine individuelle Bewertung immer ausschlaggebend, denn ganz unterschiedliche Maßnahmen werden von den Experten offiziell zur Altbausanierung gezählt. Entscheidend sind die Größe des Objektes sowie die Nutzungsart. Für Wohnimmobilien kommen in der Regel andere Sanierungsansätze infrage als beispielsweise für Gewerbeimmobilien. Bei der Gebäudegröße ist vor allem interessant, ob es sich um ein mehr- oder eingeschossiges Haus handelt.

Ein- und Mehrfamilienhäuser, die sich über verschiedene Etagen erstrecken, sind mit Blick auf die Altbausanierung recht kostenintensiv. Hier sollte neben der Dämmung der oberen Geschossdecke möglichst zu Beginn der Sanierung auch an die Verarbeitung einer Fassadendämmung gedacht werden. Ebenso brauchen diese Objekte natürlich ein modernes und kostensparendes Heizsystem.

Wer sich dagegen für den Kauf eines Reihenhauses entscheidet, muss häufig mit deutlich geringeren Kosten rechnen. Hier muss zwar sicherlich ebenso über die Installation einer neuen Heizungsanlage nachgedacht werden, aber in der Regel entfällt zumindest die aufwendige Fassadendämmung. Ein Thema, das hier aber ebenso früher oder später aufgegriffen werden muss, ist die Erneuerung von Türen und Fenstern.

Welche Maßnahmen im Detail gewählt werden und wie die Umsetzung erfolgt, hängt zudem von der Bauweise des Gebäudes ab. Gerade die Sanierung eines Fachwerkhauses ist sehr aufwendig und erfordert Fachwissen. So kann die Fassadendämmung hier nicht wie gewohnt erfolgen. Die Bausubstanz eines Fachwerkhauses beruht auf einem ausgesprochen empfindlichen Gefüge, das auch im Rahmen der Sanierung zwingend erhalten werden muss.

Welche Formen der Altbausanierung gibt es?

Die Formen der Altbausanierung lassen sich anhand der Maßnahmen und Arbeiten unterscheiden, die hier vorgenommen werden. Es gibt die energetische Sanierung und die sogenannte kosmetische. Beide gehen mit unterschiedlichem Aufwand einher. Energetische Maßnahmen haben ein konkretes Ziel: Sie wollen die Energieeffizienz eines Hauses verbessern, sodass Verbrauchswerte gesenkt werden und die Objekte zudem attraktiv für den Markt bleiben.

Die energetische Sanierung knüpft an unterschiedlichen Maßnahmen an. Typische Arbeiten, die im Rahmen eines solchen Sanierungsprojektes erfolgen, sind:

  • Dämmung von Geschossdecken und Kellerdecke
  • Dämmung der Fassade
  • Installation eines neuen Heizsystems
  • Austausch von Fenstern oder Türen oder zumindest Erneuerung der hier eingesetzten Dichtungen

Die energetische Sanierung macht eine konkrete Abstimmung der einzelnen Arbeiten zwingend erforderlich. Neben der Installation einer neuen Heizungsanlage gehört das Dach zu den aufwendigsten Bereichen. Das Dach ist bei vielen Altbauten ein Knackpunkt. Meistens ist es schlecht gedämmt, sodass hier beinahe ein Drittel der Wärme verloren geht. Es gibt bei der Altbausanierung grundsätzlich zwei Möglichkeiten der Dämmung. So kann zum einen die Aufdachdämmung gewählt werden, zum anderen bietet sich die Dämmung zwischen den Sparren an. Diese erfolgt dann vom Dachboden aus. Vor allem wenn das Dach selbst intakt ist, kann die Einarbeitung der Dämmung von innen eine gute Alternative sein.

In beiden Fällen ist eine Dachsanierung kostenintensiv und sollte nur von einem Fachmann durchgeführt werden. Ein Punkt, der bei vielen Altbaubesitzern dafür sorgt, dass nach einer Alternative gesucht wird. Diese Alternative kann beispielsweise die Dämmung der obersten Geschossdecke sein. Sie verhindert, dass zu viel Wärme letztlich über die Geschossdecke in den Dachboden entweicht. Die Dämmung der obersten Geschossdecke ist aber nur dann ausreichend, wenn das Dachgeschoss auch nach der Sanierung nicht bewohnt werden soll.

Ein weiterer Punkt der energetischen Altbausanierung stellt die Fassadendämmung dar. Die Fassade gibt einen Großteil der im Haus entstehenden Wärme ab, sorgt aber auch dafür, dass sich die Räume während des Sommers schnell unangenehm aufheizen. Die Dämmung der Fassade ist in erster Linie davon abhängig, wie diese aufgebaut ist. Bei einem zweischaligen Mauerwerk ist die Integration von Dämmmaterialien relativ einfach und auch kostengünstig möglich. Weiterhin haben sich in den letzten Jahren die WDVS, die Wärmedämmverbundsysteme und die Vorhangfassaden durchgesetzt. Bei Letzteren ist eine ausgeklügelte Hinterlüftung wichtig, um Schäden infolge von Schimmel zu vermeiden.

Was macht die kosmetische Altbausanierung aus?

Neben der energetischen Altbausanierung gibt es die Kosmetische. Die kosmetische Altbausanierung ist meistens weniger kostenintensiv. Doch auch sie hat ihre Tücken und setzt eine gute Planung voraus. Oberstes Ziel ist in erster Linie die optische Verbesserung eines Hauses. Hier können sich Altbaubesitzer durchaus ausleben. Es gibt aber auch einige Besonderheiten. Stehen die Häuser beispielsweise unter Denkmalschutz, müssen die hierfür geltenden Regeln bedacht werden. Diese beziehen sich insbesondere auf die Fassade sowie auf die Fenster und Türen.

Der Denkmalschutz sieht beispielsweise die Verarbeitung von traditionellen Werkstoffen vor, die an der Fassadenfront eingesetzt werden. Eine freie Wahl der Fassadenverkleidung ist nur möglich, wenn das Haus selbst nicht unter Denkmalschutz steht. In diesem Fall kann der eigene Geschmack entscheiden. Auch bei Fenster und Türen müssen keine Besonderheiten eingehalten werden.

Um die Altbausanierung so effizient wie möglich zu gestalten, müssen die einzelnen Maßnahmen gezielt aufeinander abgestimmt werden. Das gilt für den zeitlichen Ablauf ebenso wie für die Materialien und Komponenten, die eingesetzt werden.

Text: Diginauten GmbH / ERA Deutschland GmbH
Bild: stock.adobe.com / Fotolyse