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Mietpreisbremse - was nun?

In den letzten Jahren standen die in Deutschland stark gestiegenen Mieten immer wieder in der Kritik. Die weiter steigenden Mieten brachten viele Haushalte an eine enorme Belastungsgrenze. Darüber hinaus wurde es immer schwieriger, neuen bezahlbaren Wohnraum zu finden. Gerade in den deutschen Ballungszentren spitzte sich die Lage unaufhaltsam zu.

Um die Mietentwicklung zu stoppen und Wohnraum wieder bezahlbar zu machen, entschloss sich die Bundesregierung für die Einführung einer Mietpreisbremse. Das eigentliche Ziel der Mietpreisbremse ist klar: Durch diese sollen in erster Linie starke Preiserhöhungen bei der Miete vermieden werden. Im Fokus stehen dabei insbesondere Neuvermietungen. Bestandsvermietungen sind dagegen ausgeschlossen. Gerade das ist ein Punkt, der insbesondere den Mieterverbänden übel aufstößt und dafür sorgt, dass die Mietpreisbremse gern als unwirksam bezeichnet wird.

Die mit der Mietpreisbremse einhergehende Deckelung gilt übrigens nicht nur für Neuvermietungen, sondern auch für Staffelmieten. Bei der Staffelmiete handelt es sich um Mieterhöhungen, die für die Zukunft beschlossen werden. Sie sind vertraglich genauestens festgelegt. Auch diese unterliegen durch die Mietpreisbremse einer Deckelung. Die Deckelung umfasst dabei 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Mietpreisbremse wird in der Praxis nur selten genutzt

An sich sind Grundgedanke und Konzept der Mietpreisbremse ausgesprochen vielversprechend und könnten Haushalte durchaus vor einem zu starken Anstieg der Mieten schützen. Doch gerade in der Praxis gestaltet sich das Bild schwierig. Gerade wenn die Mietpreisbremse bei Staffelmieten Wirkung zeigt, ist die Zurückhaltung der Mieter groß. Sie machen in vielen Fällen nicht von ihrem Recht Gebrauch. Mieter versuchen meistens Auseinandersetzungen mit den Vermietern zu vermeiden. Grund dafür ist die Unsicherheit, die solche Diskussionen beider Seiten begleitet. Dazu kommt, dass in vielen Regionen das Angebot an passenden Wohnungen rar ist.

Mieter können unterschiedlich gegen zu hohe Mieten vorgehen

Auch ohne Mietpreisbremse hatten Mieter bereits verschiedene Möglichkeiten, um gegen zu hohe Mieten vorzugehen. Leider wurden diese oftmals jedoch nicht ausgeschöpft. Mieter, die das Gefühl haben, dass Sie zu viel für die eigenen vier Wände zahlen müssen, sollten generell einen Blick die Vergleichsmiete werfen. Diese gibt es für jede Region. Grundlage für die Vergleichsmiete ist immer der Mietspiegel einer Region. Mieter erhalten diesen auf Nachfrage sowohl bei der Stadtverwaltung als auch bei dem Vermieter. Hierin finden sich Angaben zur durchschnittlichen Quadratmetermiete.

Anhand des Mietpreisspiegels lässt sich rechnerisch sehr einfach ermitteln, wie viel zu hoch die eigentliche Monatsmiete ist. Hier gilt es natürlich zu berücksichtigen, dass es zwischen den Objekten Unterschiede geben kann. So ist die Miete je Quadratmeter beispielsweise in einem Haus häufig höher als bei einer Wohnung ohne Balkon.

Zeigt der Vergleich, dass die verlangte Miete tatsächlich zu hoch ist und die Grenze von 10 Prozent überschritten wurde, sollten Mieter grundsätzlich handeln. Dies ist beispielsweise durch eine Rüge möglich. Erst wenn der Mieter den Vermieter darauf hingewiesen hat, dass die Mietforderung unzulässig ist, ist er laut Gesetzgeber auch dazu berechtigt, diesen Anteil tatsächlich einzubehalten. Eine solche Rüge sollte wenn möglich schriftlich erfolgen. Sie kann allerdings recht einfach formuliert sein. Nach der Rüge ist der Vermieter in Handlungszwang. Er muss begründen, warum seine Mietforderung über der Vergleichsmiete liegt. Hier muss er entsprechende Argumente vorbringen, die den zu hohen Mietzins begründen.

Wann sollte eine zu hohe Miete gerügt werden?

Es gibt natürlich immer verschiedene Möglichkeiten, wie und wann der Vermieter aufgrund des Mietzinses gerügt werden kann. Zu früh sollte es aber nicht passieren. Doch was heißt das? Grundsätzlich sollte die Miethöhe erst dann beanstandet werden, wenn ein Verbraucher die Wohnung in trockenen Tüchern hat. Wer sich also für eine bestimmte Immobilie noch in der Warteschlange befindet, sollte genau das vermeiden. Es liegt nahe, dass sich der Vermieter dann unter Umständen für einen anderen Bewerber entscheidet.

Trotzdem darf nicht gewartet werden, bis der Mietvertrag unterschrieben ist. Generell gilt laut dem Gesetz zur Mietpreisbremse nämlich, dass eine zu hohe Miete nicht rückwirkend beanstandet werden kann. Sie bezieht sich also nur auf künftige Miethöhen. Vor der Unterzeichnung des Mietvertrags sollte der Vermieter nicht unbedingt mit einer Rüge konfrontiert werden. Eine gute Alternative ist es nach einer Auskunft darüber zu bitten, warum die Miete letztlich so hoch ist.

Spätestens mit dem Tag des Einzuges kann sich ein Mieter dann aber für eine Rüge beim Vermieter entscheiden. Der Gesetzgeber hat die Regelungen rund um die Mietpreisbremse im vergangenen Jahr noch einmal verschärft. Dadurch sind Vermieter dazu verpflichtet, sich gegenüber dem potenziellen Mieter schon vorab schriftlich zu äußern, wenn es eine Ausnahme von der gesetzlich geltenden Mietpreisbremse gibt.

Mieter sind auf der sicheren Seite

Die gezielte Nachfrage beim Vermieter, warum die Miete über dem Niveau der lokalen Vergleichsmiete liegt, sollten Mieter nicht scheuen. So müssen sie in diesem Fall keineswegs damit rechnen, dass der Mietvertrag infolge dessen aufgelöst wird. Hierfür bedarf es laut deutschem Recht schwerwiegender Gründe.

Die Mieter sind übrigens generell dazu berechtigt, die Miete entsprechend zu kürzen, wenn sich tatsächlich nach Ausführung des Vermieters ergibt, dass die Summe zu hoch ist. Eine solche Mietkürzung darf ein Mieter aber erst vornehmen, wenn er den Vermieter im Voraus entsprechend darüber informiert hat.

Welche Einschränkungen gibt es bei der Mietpreisbremse?

Die Kritik an der Mietpreisbremse ist nicht unbegründet und bezieht sich in den meisten Fällen allerdings auf die Ausnahmen, die der Gesetzgeber definiert hat. Dies betrifft insbesondere die Neubauten. Zu den Neubauten gehören laut Gesetz alle Gebäude, die zum ersten Mal nach dem 1. Oktober 2014 nach dem Bau zur Nutzung zur Verfügung standen. Diese Ausnahme begründet der Gesetzgeber mit dem weiter eingeschränkten Angebot an Neubauten. Durch den Verzicht auf die Mietpreisbremse in diesem Bereich soll die Ausdehnung von Neubauten nicht gestört werden.

Eine Ausnahme gibt es auch für sämtliche Mietverhältnisse, bei denen Mieten schon vor dem Inkrafttreten der neuen Regelung insgesamt 10 Prozent über der Vergleichsmiete lagen. Ähnlich sieht es bei neuen Mietverhältnissen aus, wenn der vorherige Mieter bereits eine zu hohe Miete gezahlt hat.

Genaues Hinsehen ist übrigens auch bei allen Immobilien gefordert, die von dem Vermieter umfassend modernisiert wurden. Auch in diesem Fall profitieren Mieter nicht mehr von der Sicherheit einer Mietpreisbremse. Eine umfangreiche Modernisierung lag vor, wenn der finanzielle Aufwand wenigstens ein Drittel eines insgesamt vergleichbaren Neubaus umfasst hat. Einfache Modernisierungen stellen hier wiederum eine Ausnahme dar. Hier hat sich der Gesetzgeber ebenso für eine Deckelung entschieden. Demnach können seit 2019 maximal 8 Prozent dieser Ausgaben jährlich von dem Vermieter an die Mieter weitergegeben werden.

Text: Diginauten GmbH / ERA Deutschland GmbH
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