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Makler-Exposé - was sind Floskeln oder echte Informationen

Wenn Sie auf der Suche nach einer Immobilie sind, ist das Exposé des Angebots meist die erste, umfangreiche Informationsquelle, die Ihnen zur Verfügung steht. Hier finden Sie Angaben zur Art der Immobilie, der Größe, dem Preis und natürlich auch der Ausstattung. Doch neben vielen echten Informationen, die Makler in einem Exposé bereithalten, tauchen auch Floskeln auf. Diese werden vor allem für die Vermarktung der Immobilien genutzt und sollen auf emotionaler Ebene den Interessenten ansprechen und zum Kauf bewegen.

Grundsätzlich ist Beides nach richterlicher Entscheidung zulässig. Das betrifft die harten Fakten zum Objekt ebenso wie die Floskeln. Das geht aus einer Entscheidung des Oberlandesgerichts in Dresden hervor. Ob diese Floskeln dabei in vollem Umgang der Wahrheit entsprechen oder von dieser abweichen, spielt keine Rolle. Für Sie als Immobilieninteressent heißt das bei jedem Exposé genau hinzusehen, um die Floskeln von den Fakten zu unterscheiden.

Floskeln bergen für potenzielle Käufer enormes Risiko

Viele Käufer von Immobilien berufen sich bei der Geltendmachung von Ansprüchen auf die Aspekte, die im Exposé beschrieben wurden. Was bei den harten Fakten aus rechtlicher Sicht auch wirklich zulässig ist, sieht auf Seiten der Floskeln anders aus. Reine Werbefloskeln, die von den Maklern verwendet werden, können vor Gericht nicht genutzt werden, um die eigenen Ansprüche durchzusetzen.

Dies gilt allerdings nur für Floskeln, die als inhaltsleer bezeichnet werden müssen. Eine Aussage ist keine Floskel mehr, sobald ein Zustand konkret beschrieben oder auch dargestellt wird. Tun dies Aussagen und Anmerkungen nicht, können diese auch nicht als Fakten wahrgenommen und für Ansprüche als Argumente aufgeführt werden.

Beschreibungen zum Wohn- und Sanierungszustand enthalten oft Floskeln

Floskeln dienen natürlich dazu, aus dem Interessenten einen Käufer zu machen. Gerade bei älteren Immobilien, bei denen eventuell ein höherer Sanierungsaufwand vorhanden ist, wird gern mit diesen Floskeln gearbeitet. Mit einem solchen Fall setzten sich zuletzt auch die Richter des Oberlandesgerichts in Dresden auseinander. Der Käufer einer Immobilie warf dem Verkäufer vor, dass dieser nicht in ausreichendem Umfang auf den Sanierungsaufwand in dem Objekt aufmerksam machte. So soll lediglich im Exposé gestanden haben, dass das Wohnhaus schon nach wenigen Handgriffen wieder bewohnbar sei.

Nach Ansicht der Käufer entsprach diese Aussage aber nicht der Realität und so versuchten sie über den juristischen Weg Gewährleistungsansprüche durchzusetzen. Die Richter wiesen diese ab. Grund war die Einschätzung der Aussage als Floskel. Die Aussage wäre demnach inhaltsleer. Darüber hinaus verwiesen die Dresdner Richter darauf, dass auch die Floskel selbst der Wahrheit entsprach. Demnach habe der Verkäufer ursprünglich selbst das Objekt bewohnt und zwar bis dieses offiziell übergeben wurde.

Den Käufern in dem aktuellen Fall wurde der tatsächliche Sanierungsaufwand erst nach der Übergabe und damit nach dem Kauf klar.

Entscheidung der Dresdner Richter lässt viele Fragen offen

Natürlich ist ein Exposé gleichermaßen Zustandsbericht und Werbemittel. Kann es den Interessenten nicht überzeugen, wird dieser letzten Endes auch keine Besichtigung wollen und von einem möglichen Kauf sehr schnell wieder absehen. Es ist für den Erfolg eines Immobilienverkaufs also durchaus entscheidend, dass ein Exposé zumindest das Interesse aufrechterhält, sodass sich die Interessenten für eine Besichtigung entscheiden. Die Besichtigung ist ein weiterer, wichtiger Schritt zum Verkauf. Für einen Interessenten ist es in aller Euphorie natürlich sehr schwierig Floskeln von Fakten zu unterscheiden.

Um ein Objekt nicht aufgrund falscher Vorstellungen zu kaufen, sollten Interessenten unabhängig von dem Exposé immer eine Vor-Ort-Termin vereinbaren. Dabei muss es keineswegs bei einer Besichtigung bleiben. Oft ist es ratsam, nach einer Weile noch einmal einen zweiten Termin zu vereinbaren. Bis zu diesem sind sicherlich Fragen aufgekommen, die es noch einmal zu beantworten gilt.

Interessenten, die selbst nicht über das nötige Know-How verfügen, um sich ein Bild von dem tatsächlichen Zustand des Objektes zu machen, sollten bereits vor dem Kauf einen Experten zurate ziehen. So können Gutachter dabei helfen, den tatsächlichen Zustand einzuschätzen. Häufig gelingt es ihnen auch, den Sanierungsaufwand zu beziffern.

Unabhängig von dem eigenen Wissen lassen sich einige Floskeln aber sehr gut erkennen. Vor allem vereinzelt setzen Makler auf diese, um das Interesse zu wecken. Ein Bereich, bei dem gern mit Floskeln gearbeitet wird, ist die Lage. Natürlich spielt bei der Entscheidung für oder gegen den Kauf einer Immobilie nicht nur das Objekt an sich eine wichtige Rolle, sondern auch der Standort. Immerhin hat er ebenso erheblichen Einfluss auf die Wohnqualität.

Das ist natürlich auch den Profis bewusst und so gibt es immer wieder Exposés, bei denen bewusst die Lage mit Floskeln beschrieben wird. Zu erkennen sind solche Aussagen beim genauen Durchlesen recht schnell, denn ihnen lassen sich keine konkreten Informationen entnehmen. So ist zum Beispiel von einer familienfreundlichen Wohngegend die Rede. Hier ist aber offen, wie weit Kindertagesstätte und Schule wirklich von dem Standort entfernt sind oder was die Umgebung so kinderfreundlich macht.

Auch der Verweis auf ein „seriöses Umfeld“ klingt zwar wirklich sehr vielversprechend, sagt aber nichts aus.

Kritisch hinterfragen

Floskeln können aber auch im Bereich der Innenausstattung und der Zustandsbeschreibung auftreten. So wird beispielsweise von Liebhaberobjekten oder Engagement bei der Sanierung gesprochen. Grundsätzlich gilt bei allen Aussagen, die keine harten Fakten an den Tag legen, dass es wichtig ist, zu hinterfragen. Dabei hat jeder potenzielle Käufer natürlich das Recht, sich ein umfangreiches Bild von den Objekten zu machen. Offene Fragen sind also legitim. Werden diese von den Maklern oder den Besitzern nicht ausreichend beantwortet, darf noch einmal nachgehakt werden. Es spricht auch nichts dagegen weitere Unterlagen für die Kaufentscheidung anzufordern, um sich ein wirklich umfangreiches Bild zu machen.

Egal wie umfassend es ist: Ein Exposé zeigt zum Schluss immer nur einen kleinen Auszug des Objekts. Aus diesem Grund ist es wichtig, die Möglichkeit einer Vor-Ort-Besichtigung in Anspruch zu nehmen. Für die Besichtigung gilt es ausreichend Zeit einzuplanen, sodass alle wichtigen Fragen geklärt werden können. Um dabei nichts zu vergessen, kann es Ihnen helfen, wenn Sie Fragen, die beim Lesen des Exposés aufkommen, notieren und gezielt ansprechen. Grundsätzlich sollte sich eine Besichtigung nicht nur auf die Immobilie an sich besinnen, sondern auch die Umgebung einbeziehen. So kann es sich lohnen, für einige Zeit in den Straßen zu verweilen, um sich beispielsweise ein authentisches Bild vom Lärmpegel zu verschaffen.

Text: Diginauten GmbH / ERA Deutschland GmbH
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