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Wohnpreisentwicklung: Umliegende Gemeinden liegen mit Großstädten immer häufiger gleich auf

Seit Jahren stehen die Wohnpreise in Deutschland in der Kritik und werden genau beobachtet. Grund sind die immer weiter steigenden Preise für Immobilien aller Art, die schon jetzt in vielen Haushalten ein tiefes Loch in der Haushaltskasse hinterlassen. Besonders betroffen sind die Wohnpreise in Großstädten. Aufgrund der guten Infrastruktur, dem umfangreichen Jobangebot und den zahlreichen Freizeitangeboten bilden Großstädte einen attraktiven Lebensraum, der gerade bei Familien gefragt ist. Da Wohnraum in den Städten rar ist, sind Mieten und Kaufpreise längst ins Unermessliche gestiegen.

Immer mehr Familien suchen aufgrund der steigenden Preise in den Städten eine Alternative und setzen auf das unmittelbare Umland. Doch gerade hier hat zuletzt eine ähnlich brisante Entwicklung eingesetzt. So schafft es das Umland in immer mehr Regionen Deutschlands mittlerweile bei den Preisen mit dem Niveau in den Städten mitzuhalten.

Wohnpreise im Umland steigen schneller

In vielen Regionen galten die Gemeinden im Umland der Großstädte lange Zeit als attraktive Ausweichmöglichkeit. “Auf dem Land” galten die Wohnpreise als bezahlbar und die Wohnqualität als hoch. Für das deutliche Plus an Platz nahmen viele Familien gern den etwas längeren Weg zur Arbeit auf sich. Zudem galt das Leben auf dem Land als ruhiger. Doch das verstärkte Ausweichen auf die umliegenden Gemeinden hat dazu beigetragen, dass die Wohnpreise auch hier stark gestiegen sind.

Diese Entwicklung bezieht flächendeckend den ganzen Markt mit ein. So sind nicht nur die Mieten deutlich gestiegen, sondern auch die Kaufpreise für Wohnungen, Häuser und Grundstücke. Vor allem drei Regionen sind hier vorgeprescht. Zum Vorzeigebeispiel für diesen Trend wurde die nordrhein-westfälische Hauptstadt Düsseldorf. Verzeichnete die Stadt selbst von zweiten Quartal 2017 bis zum zweiten Jahresviertel 2019 ein Plus von 14,5 Prozent, legten die Nachbargemeinden noch deutlicher zu. In Dormagen stiegen die Wohnpreise um insgesamt 19,4 Prozent. Noch gravierender war die Entwicklung in Ratingen. Hier wurde ein Plus von 22,5 Prozent verbucht.

Frankfurter Umland legt teilweise um 30 Prozent zu

Düsseldorf ist bei der Wohnpreisentwicklung keine Ausnahme. Ähnlich sah es in den letzten Jahren in Frankfurt aus. Frankfurt ist eines der wichtigsten deutschen Finanz- und Wirtschaftszentren und bedient damit ohnehin ein recht hohes Preisniveau. Die Preissteigerung von 15,9 Prozent in zwei Jahren setzte vielen Frankfurtern zu und wer die Möglichkeit hatte, versuchte auf das Umland auszuweichen. Doch auch hier wurde bezahlbarer Wohnraum sehr schnell rar. Die Gemeinden im Umland verzeichnete bei den Wohnpreisen ein deutliches Wachstum. In Eschborn kletterte der Preis um 26,3 Prozent. Ähnlich war die Entwicklung in Hofheim am Taunus. Hier belief sich das Plus immerhin noch auf 27,1 Prozent. Die Gemeinde Rüsselsheim gehörte zu den Kommunen, die am stärksten von dem Trend profitieren. Die Immobilienpreise legten hier im Durchschnitt in einem Zwei-Jahres-Zeitraum um insgesamt fast 20 Prozent zu.

Umlandgemeinden von München mit höheren Preissteigerungen als die Landeshauptstadt

Als Brennpunkt bei den Wohnpreisentwicklungen gilt schon seit vielen Jahren München. Die bayerische Landeshauptstadt gehört zu den Städten in Deutschland, die am teuersten sind. Durchschnittlich legten die Preise für Wohnraum in München in dem genannten Zweijahreszeitraum um insgesamt 17,2 Prozent zu. Die Umlandgemeinden waren hier aber deutlich flinker unterwegs. 15 von den insgesamt 23 Umlandgemeinden in München verzeichneten hier einen noch größeren Preisanstieg.

Die drei genannten Städte sind keine Ausnahme, sondern ein Beispiel für ein Bild, das vielerorts in Deutschland gezeichnet wird. Experten sind darüber nicht überrascht und sehen den Grund dieser Entwicklung vor allem als Beleg dafür, dass das Wohnen in der Stadt für viele Menschen einfach zu teuer wird. Die Suche nach bezahlbaren Alternativen nimmt an Fahrt auf und hier ist das unmittelbare Umland natürlich die erste Wahl.

Leben in der Stadt wird zu teuer

Immer wieder wurde in den vergangenen Jahren auf die besorgniserregende Entwicklung bei den Preisen in den Städten eingegangen. Kritik kam dabei vor allem von den Betroffenen selbst, die einen beachtlichen Teil des Einkommens aufbringen mussten, nur um die Wohnkosten zu decken. Dazu kam, dass gerade Familien beim Angebot auf den Markt immer häufiger auf der Strecke blieben. So waren gerade ausreichend große Wohnungen mit einem oder mehreren Kinderzimmern eine Rarität.

Die im Umland gelegenen Gemeinden brachten für viele Familien die erhoffte Entlastung. Gleich mehrere Punkte sorgten dafür, dass viele Familien der Stadt bewusst den Rücken kehrten. Zum einen war das Angebot auf dem Immobilienmarkt in den umliegenden Gemeinden viel größer, zum anderen bewegten sich die Quadratmeterpreise auf einem stabilen Niveau. Die Vermieter und Verkäufer haben diesen Trend erkannt und mit entsprechenden Angeboten reagiert.

Trend in den Speckgürteln hält an

Schon jetzt zeigt sich auf dem Immobilienmarkt, dass die Wohnpreise in den Speckgürteln steigen. In vielen Regionen ist dies aber noch nicht so ausgeprägt wie in Frankfurt, Düsseldorf und München. Auch der Berliner Speckgürtel hat zuletzt noch einmal deutlich an Attraktivität gewonnen, was wiederum die Preisentwicklung beeinflusst. Allerdings sind hier die Unterschiede zu Berlin selbst noch nicht so groß. Das ist aber vor allem auf die derzeitige Wohnpreisentwicklung in Berlin zurückzuführen. Die Bundeshauptstadt legte hier noch deutlicher zu als beispielsweise München. In Berlin stiegen die Preise zuletzt um 24,2 Prozent. Im Umland lag die Entwicklung auf einem ähnlichen Niveau. Schönefeld kam hier immerhin auf eine Zuwachs von 23,8 Prozent. In Blankenfelde wurde ein Plus von 24,3 Prozent verbucht.

Ähnlich gestaltete sich die Entwicklung in Hamburg. Auch das Hamburger Umland profitiert natürlich deutlich von der steigenden Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum, worauf die Anbieter der Region aber wiederum mit einem deutlichen Preiszuwachs reagieren.

Entwicklungen können sich schnell ändern

In den letzten Jahren kannten die Wohnpreise in Deutschland weitgehend nur eine klare Richtung. Sie stiegen kontinuierlich. Dass sich dies aber auch rasant ändern kann, zeigte die letzte Finanzkrise in der Zeit von 2008 bis 2009. Die Wohnungspreise gaben in der Finanzkrise deutlich nach. Damals brachen diese bundesweit um etwa 17 Prozent ein. Es dauerte lange, bis sich die Entwicklung umkehrte. Wichtigen Einfluss auf die Wohnpreisentwicklung nehmen auch immer wieder die Zinsen, die für Bau- und Immobiliendarlehen gewährt werden.

Gerade durch günstige Darlehen ist es in den vergangenen Jahren immer wieder gelungen, positive Impulse an den Immobilienmarkt zu schicken und Anreize für Kauf und Bau zu geben.

Text: Diginauten GmbH / ERA Deutschland GmbH
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