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Erbengemeinschaft: Darauf ist beim Immobilienverkauf zu achten

Immobilienbesitz geht nach dem Tod, wie andere Vermögenswerte auch, an die Erben über. Dabei kann eine einzelne Person Haus und Wohnung erben, aber auch eine Gruppe, die sich aus mehreren Erben zusammensetzt - die sogenannte Erbengemeinschaft. Diese kann entweder durch den Gesetzgeber festgelegt werden oder wird von dem Testament des Verstorbenen vorgegeben.

Zur Erbengemeinschaft gehören immer wenigstens zwei Personen, oft sind es sogar noch mehr. Liegt eine solche Gemeinschaft vor, müssen alle Mitglieder gemeinsam über das weitere Vorgehen bei der Immobilie entscheiden. Ein Erbe allein kann also nicht festlegen, ob eine Immobilie verkauft oder vermietet wird.

Wer ist Teil einer Erbengemeinschaft?

Zur Erbengemeinschaft gehören alle diejenigen, die beim Erbe eines Verstorbenen bedacht werden. Hat dieser ein Testament hinterlassen, gibt dieses die genauen Erben an. Der Nachlassverwalter wird die Erben über das Testament informieren. Wenn kein Testament vorliegt, ist immer das gesetzliche Erbrecht ausschlaggebend. Hier wird vorrangig nach dem Verwandtschaftsgrad entschieden. Dieser sieht folgende Vorgehensweise vor:

  • Erben erster Ordnung sind laut deutschem Erbrecht die nächsten Angehörigen. Hierzu gehören Ehepartner und eingetragene Lebenspartner ebenso wie beispielsweise Kinder und Enkel. Auch die Urenkel eines Verstorbenen sind immer Erben ersten Ranges.
  • Von Erben zweiter Ordnung ist bei Eltern und Geschwistern ebenso die Rede wie bei Nichten und Neffen.
  • Großeltern des Verstorbenen sowie diesen zugehörige Nachkommen wie beispielsweise Onkel und Tante gehören zu den Erben der dritten Ordnung.

Das deutsche Erbrecht berücksichtigt immer nur Erben, die entweder aus biologischer Sicht oder aufgrund einer Adoption wirklich mit dem Verstorbenen verwandt sind. Dagegen werden sowohl die Schwiegereltern als auch die Stiefkinder zumindest aus gesetzlicher Sicht nicht berücksichtigt. Dies kann natürlich vollkommen anders aussehen, wenn ein Testament vorliegt.

Erbengemeinschaft und Immobilien: Das ist wichtig

Erbt eine Erbengemeinschaft eine Immobilie, müssen alle Erben gemeinsam entscheiden, wie damit weiter verfahren wird. Dabei gibt es laut deutschem Recht eine Besonderheit. Die Immobilie einer Erbengemeinschaft darf nur dann verkauft werden, wenn wirklich alle Beteiligten zugestimmt haben. Hier gilt nicht das Prinzip der Mehrheitsentscheidung. Dies ist ein Punkt, der vielen Erben so nicht bekannt ist.

Weiterhin ist eine Erbengemeinschaft beim Hausverkauf nur dann handlungsfähig, wenn sie auch wirklich im Grundbuch eingetragen ist. Auch das ist ein Punkt, der unbedingt berücksichtigt werden muss. Eine Grundbucheintragung sollte zudem immer vor den ersten Immobilieninseraten erfolgen, sodass die Gemeinschaft bei Interessenten auch wirklich handlungsfähig ist. Wie bei jedem anderen Immobilienverkauf muss auch bei dem der mit einer Erbengemeinschaft erfolgt, prinzipiell ein notarieller Kaufvertrag erstellt werden. Bei dem Notartermin ist es wichtig, dass alle Erben präsent sind und den Vertrag unterzeichnen können.

Der Erlös, der sich aus dem Immobilienverkauf ergibt, wird in gleichen Teilen in der Erbengemeinschaft aufgeteilt.

Kann ein Haus auch an ein Mitglied der Erbengemeinschaft verkauft werden?

Nicht immer soll ein Haus, das eine Erbengemeinschaft erhalten hat, an einen Fremden verkauft werden. Vielleicht gibt es auch innerhalb der Gemeinschaft einen Interessenten für das jeweilige Objekt. Auch dann ist ein Verkauf möglich. Allerdings muss auch dem Erwerb durch den Miterben von der Gemeinschaft aus zugestimmt werden.

Der Verkauf an einen Miterben bringt vor allem einen entscheidenden Vorteil mit: Das Haus oder die Wohnung bleibt in Familienbesitz. Allerdings schließt ein Verkauf an einen Miterben auch immer ein gewisses Konfliktpotenzial innerhalb der Familie ein, weshalb auf konkrete Regelungen bestanden werden muss.

Weiterhin gibt es einige Voraussetzungen, die für den Verkauf an einen Miterben erfüllt sein müssen:

  • Ein Verkauf innerhalb der Erbengemeinschaft kommt natürlich nur infrage, wenn überhaupt ein Erbe dazu bereit ist, das Objekt zu nutzen. Weiterhin muss er bereit dazu sein, die anderen Erben in entsprechender Form auszuzahlen.
  • Auch bei einem solchen Vertrag zählt der reine Handschlag nicht. Der Verkauf muss immer von einem Notar beurkundet werden.
  • Um auch dauerhaft Streit in der Erbengemeinschaft zu vermeiden und eine faire Abwicklung zu garantieren, ist es immer ratsam, dass der Hausverkehrswert durch einen Sachverständigen definiert wird. So steht zum Schluss nicht die Frage im Raum, ob das Haus eventuell doch einen höheren Wert hatte.

Keine Einigung in Sicht: Eine Teilungsversteigerung kann helfen

Nicht immer ist sich eine Erbengemeinschaft einig. Teilweise gelingt es allen Beteiligten sogar nicht, sich entweder auf einen Verkauf oder eben auf eine andere Nutzungsform zu einigen. Doch was soll in diesem Fall mit der Immobilie passieren? In diesem Fall bleibt nur der Gang zum Amtsgericht. Beim zuständigen Amtsgericht kann ein Antrag für eine sogenannte Teilungsversteigerung eingereicht werden.

Bei der Beantragung einer Teilungsversteigerung gibt es eine Besonderheit. Während eine Erbengemeinschaft nur gemeinsam über den Verkauf an sich entscheiden kann, darf der Antrag auf die Versteigerung auch nur von einer Person kommen. Die erforderlichen Nachweise für eine solche Antragstellung sind gering. Zum einen muss die betroffene Erbengemeinschaft bereits einen Eintrag im Grundbuch vorweisen können, zum anderen dürfen an dem Erbnachweis keine Zweifel bestehen. Eine Teilversteigerung bietet eine weitere Besonderheit: Hier kann jeder Interessent ohne Einschränkungen mitbieten. Das gilt für Außenstehende genauso wie für die anderen Miterben.

Das Grundeigentum wird durch eine solche Versteigerung in Geld verwandelt und das obwohl es eigentlich nicht teilbar wäre. Der Kaufbetrag kann dann innerhalb der Erbengemeinschaft aufgeteilt werden. Hier gibt es eine kleine Besonderheit. Bei einer solchen Versteigerung entstehen Kosten, die beispielsweise für das Versteigerungsverfahren an sich anfallen. Diese müssen natürlich zunächst bestritten werden.

Aufgrund der entstehenden Kosten und Gebühren fällt der Erlös bei einer Versteigerung dann meistens geringer aus als bei einem reinen Verkauf. Für eine Erbengemeinschaft, die sich nicht einigen kann, bleibt er aber meistens das einzige Mittel.

Vorsicht bei Vermietungen

Wenn eine Erbengemeinschaft ein Haus erbt, steht oft auch die Frage im Raum, ob es nicht lieber vermietet werden sollte. Immerhin bleibt es so zunächst im Besitz der Gemeinschaft. Doch eine Vermietung ist wie ein Verkauf erst dann möglich, wenn wirklich alle Mitglieder der Erbengemeinschaft diesem auch zustimmen.

Bei einer Vermietung des Objektes steht natürlich auch immer die Frage im Raum, wer im Zweifelsfall haftet. Deswegen ist es hier generell von Vorteil, wenn als Rechtsgrundlage eine GbR geschaffen wird. Hier wird ein Gesellschaftsvertrag definiert, der dann alle wichtigen Eventualitäten definiert. Eine solche Regelung ist für alle Beteiligten wichtig, denn nur so kann vermieden werden, dass durch einen Gläubiger eines Erben ein immenser finanzieller Schaden für alle Mitglieder der jeweiligen Gemeinschaft entsteht.

Text: Diginauten GmbH / ERA Deutschland GmbH
Bild: stock.adobe.com / JackF