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Immobilie selbst nutzen oder lieber vermieten?

Wer eine Wohnimmobilie erwirbt, hat damit zwei Möglichkeiten: selbst einziehen oder vermieten. In beiden Fällen geht es um eine langfristige Investition, die in unterschiedlichem Umfange zur Vorsorge im Alter beiträgt. Auch unter dem Aspekt des Werterhalts ist der Kauf einer Immobilie attraktiv. Wo liegen die Vor- und Nachteile bei Selbstnutzung oder Weitervermietung?

Vorteile der Selbstnutzung

Wer sein eigenes Haus am liebsten selbst gestalten und dabei auch flexibel sein möchte, für den ist es ratsam, selbst einzuziehen. Der Eigentümer hat damit die Entscheidungshoheit über Renovierungen, Umbauten und Gestaltung. Er kann nach eigenen Wünschen Wände versetzen oder die Heizungsanlage seiner Wahl einbauen. Als Mieter sind solche Dinge nicht machbar. Zudem genehmigen Banken in der Regel günstigere Darlehen, wenn die Immobilie selbst bewohnt wird. Attraktive Kredite und Zuschüsse können im Fall des Falles bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) beantragt werden. Die KfW gewährt Förderungen vor allem für selbst bewohnte Immobilien.

Kaum Steuervergünstigungen

Zu den nachteiligen Aspekten der Selbstnutzung gehört die Tatsache, dass es kaum steuerliche Vorteile gibt. Denn der Eigentümer kann dann keine Kreditzinsen geltend machen. Nebenkosten muss er selbst zahlen, ebenso die Betriebskosten. Als Vermieter könnte man diese auf die Mieter umlegen. An diesen Aspekt sollte man auch denken, wenn man die Immobilie als Altersruhesitz nutzen möchte. Nebenkosten und Betriebskosten fallen immer an ­– auch wenn das Häuschen längst abbezahlt ist. Zusätzlich sollte man Rücklagen für nötige Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen beiseitegelegt haben. Muss das Dach neu gedeckt werden, kommt man dann nicht in Bedrängnis.

Vorteile der Vermietung

Als Mittel zur Altersvorsorge eignen sich vermietete Immobilien in der Regel besser als das selbst bewohnte Haus. Denn sie schaffen konstantes zusätzliches Einkommen. Die Mieteinnahmen können zur Rückzahlung des womöglich aufgenommenen Kredites eingesetzt werden, gegebenenfalls ergibt sich auch ein kleiner Gewinn. Die Betriebs- und Nebenkosten lassen sich umlegen. Für eventuell angefallene Modernisierungskosten gilt: Elf Prozent dürfen auf die Miete aufgeschlagen werden.

Vor allem aber sind hier steuerliche Aspekte attraktiv. Denn sowohl Hypothekenzinsen als auch Teile der Anschaffungs- und Renovierungskosten können beim Finanzamt geltend gemacht werden. Steht Ihre Immobilie unter Denkmalschutz, weil Sie stolzer Eigentümer einer elegante Jugendstilvilla oder eines mittelalterlichen Fachwerkhauses sind? Dann reichen die Absetzmöglichkeiten sogar noch weiter.

Risiko Mietausfall

Wer seine Immobilie vermietet, trägt auch Risiken. So kann es vorkommen, dass das Haus oder die Wohnung einige Zeit leersteht, weil die bisherigen Mieter ausgezogen sind und sich noch kein Anschlussmieter gefunden hat. Manchmal werden Mieter auch insolvent und können den Mietzins nicht zahlen. Auch das bedeutet zunächst einen Einnahmeverlust für den Eigentümer und er muss sich zudem juristisch sein Recht verschaffen. Das kostet Zeit und Nerven.

Wegen solcher Risiken sind Banken eher zögerlich bei der Kreditvergabe für den Kauf einer Immobilie zur Vermietung, oder die Bedingungen sind ungünstiger als bei der Selbstnutzung.

Der Immobilienmakler berät

Bei der Abwägung der Vor- und Nachteile der Eigennutzung oder Vermietung stehen unsere ERA-Immobilienmakler Interessenten gerne zur Seite. Unsere Experten bieten verkaufswilligen Eigentümern auch gerne eine unverbindliche und kostenfreie Marktpreiseinschätzung an. Der Berater Ihres Vertrauens freut sich über Kontaktaufnahme. ERA-Büros gibt es bereits an fast 40 Standorten in Deutschland – auch in Ihrer Nähe.

Text: ERA Deutschland GmbH