Achtung Erbschaftssteuer

2023: höherer steuerlicher Wert von vererbten Immobilien

Hauseigentümer aufgepasst: Die Übertragung von Immobilienvermögen durch Schenkungen und Erbschaften wird für die Hinterbliebenen ab 2023 womöglich teurer: Änderungen im Bewertungsgesetz können dazu führen, dass bei der Wertermittlung einer Immobilie der steuerliche Wert höher angesetzt werden muss als zuvor.

Der Grund? Die Bundesregierung in Berlin hat mit Verabschiedung des Jahressteuergesetz 2022 die Bewertungsmaßstäbe für vererbte Immobilien geändert. Damit wurde das sogenannte Bewertungsgesetz, das die steuerliche Bewertung von Vermögensgegenständen regelt, an die aktuelle Immobilienwertermittlungsverordnung angepasst. Die Anpassungen gehen auf ein 16 Jahre altes Urteil des Bundesverfassungsgerichts zurück. Dieses entschied damals, dass bei der Steuerfestsetzung der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie zugrunde gelegt werden müsse. Die vorherige Regelung, die Immobilien bei der steuerlichen Bewertung gegenüber anderen Vermögenswerten bevorzugte, sei verfassungswidrig.

Die im Jahressteuergesetz 2022 festgelegten Änderungen bedeuten, dass für Häuser und Eigentumswohnungen ab 2023 zumeist höhere Werte angesetzt werden als zuvor. Grund sind die stark gestiegenen Verkaufspreise in den letzten Jahren insbesondere in attraktiven Regionen. Das wirkt sich auch auf die Höhe der Erbschaftssteuer aus.

Freibeträge bald zu niedrig?

Jedes Jahr fallen in Deutschland mehr als 300 Milliarden Euro an Erbschaften oder Schenkungen an. In den alten Bundesländern umfasst mehr als die Hälfte aller Erbschaften auch eine Immobilie, im Osten eine von drei. Für die Erbschaftssteuer auf diese Immobilien gelten unterschiedliche Freibeträge: für den Ehepartner etwa 500.000 Euro, für ein Kind 400.000 Euro. Wer vom Partner ein Haus oder eine Wohnung erbt und darin weiter wohnt, zahlt keine Erbschaftsteuer. Für Kinder gilt das nur bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Ansonsten greifen diverse Sätze bis maximal 50 Prozent. Die gleichen Regeln gelten auch für Schenkungen, also die Weitergabe von Vermögenswerten zu Lebzeiten. Insgesamt fielen laut Statistischem Bundesamt im vergangenen Jahr rund 11 Milliarden Euro allein durch diese Steuern an.

Die Höhe der momentanen Freibeträge könnte bald zu niedrig sein. Denn durch die neue steuerliche Bewertung steigt der Wert der Immobilie teilweise deutlich an. Die Erbschaftssteuer erhöht sich so schnell um mehrere zehntausend Euro. Wer ab 2023 eine Immobilie erbt, muss sich also gegebenenfalls auf eine höhere finanzielle Belastung einstellen. Wenn die Freibeträge nicht ausreichen, gibt es im Grunde nur eine Möglichkeit, das Haus der Eltern oder Großeltern steuerfrei zu erben: Sofort einziehen und dort zehn Jahre wohnen bleiben. Zieht man allerdings vor Ablauf der zehn Jahre aus, wird die Steuer doch fällig.

Schenkung muss zehn Jahre zurückliegen

Eine Schenkung als vorgezogenes Erbe zu Lebzeiten kann im Fall des Falles verhindern, dass die Immobilie zur Erbmasse und zur Bewertung derselben herangezogen wird. Der Zeitpunkt der Schenkung ist allerdings entscheidend. Denn Schenkungen innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Erbfall werden der Erbmasse anteilig wieder hinzugerechnet. Es gilt: Schenkungen in den letzten zwölf Monaten vor dem Erbfall werden dem Nachlasswert in voller Höhe wieder zugeschlagen. Mit jedem Jahr Abstand zum Erbfall sinkt der anzurechnende Anteil um ein Zehntel. Schenkungen, die mehr als zehn Jahre zurückliegen, werden also nicht mehr angerechnet.

Wer sich zum Schenken seiner Immobilie entscheidet, sollte aber eines bedenken: Dieser Schritt ist unwiderruflich rechtswirksam gültig, auch wenn sich das Verhältnis des Schenkers zum Beschenkten verschlechtern sollte. Eine Rückforderung ist nur in großen Ausnahmefällen möglich. Immer wieder passiert es, dass Zuwendungen später bereut werden: zum Beispiel, wenn der beschenkte Sohn vorzeitig stirbt und von der ungeliebten Schwiegertochter beerbt wird.

Unsere ERA-Immobilienexperten vor Ort beraten gerne in allen Fragen rund um die Immobilienvererbung und ziehen im Fall des Falles auch empfohlene juristische Experten hinzu.

Text: ERA Deutschland GmbH