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Deutscher Wohnungsmarkt trotzt der Corona-Krise

Mit Ausbruch der Corona-Pandemie und den dadurch beschlossenen Einschränkungen wuchs die Unsicherheit mit Blick auf den Immobilienmarkt. Wie wird der Markt auf die Krise reagieren? Nach mehreren Monaten zeigt sich nun ein überaus stabiles Bild. Experten sind sich einig: Insbesondere der Investmentmarkt für Wohnimmobilien schafft es in diesen Tagen der Corona-Krise zu trotzen.

Befürchtungen, dass die Krise zu einem Rückgang des Transaktionsvolumens auf dem Markt führt, können mittlerweile widerlegt werden. So hat das Volumen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sogar um beinahe ein Drittel zulegen können. Besonders stabil zeigen sich die Entwicklungen auf dem Berliner Markt, der trotz des Mietendeckels keinen Einbruch bei den Transaktionen vorweisen kann.

Transaktionen nehmen im Vergleich zum Vorjahr um 29 Prozent zu

Eine aktuelle Erhebung von Savills kam jüngst zu dem Ergebnis, dass in den ersten drei Jahresvierteln 2020 das Transaktionsvolumen um insgesamt 29 Prozent stieg. Demnach haben Wohnimmobilien im Gesamtwert von rund 15,8 Milliarden Euro von Januar bis September bundesweit ihren Besitzer gewechselt. Nicht nur im Vergleich zum Vorjahreszeitraum konnte das Transaktionsvolumen steigen. Auch im wichtigen Fünfjahresmittel legte der Markt um insgesamt 29 Prozent zu.

Bestätigt wird das gestiegene Transaktionsvolumen insbesondere durch die Zahl der gehandelten Objekte. Hier fiel der Anstieg im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sogar noch deutlicher aus und lag nach Angaben von Savills immerhin bei 39 Prozent.

Auftaktquartal legte Weichen für positive Entwicklung

Der Grundstein für die positive Entwicklung in den letzten neun Monate wurde bereits im ersten Jahresviertel gelegt. Insbesondere die von Ado Properties durchgeführte Übernahme von Adler Real Estate sorgte für deutlichen Auftrieb. Das dadurch erzielte kräftige Plus konnte die Rückgänge im zweiten und dritten Quartal, die sich im Fünfjahresmittel ergeben, erfolgreich ausgleichen. Im Vergleich zum Fünfjahresdurchschnitt musste das zweite Quartal ein Minus von 24 Prozent hinnehmen. Im Dritten belief sich der Rückgang sogar auf 27 Prozent.

In beiden Quartalen lag das Transaktionsvolumen bei gut 3,2 Milliarden Euro und damit auf einem stabilen Niveau. Weder die Corona-Krise noch eine sinkende Nachfrage sind jedoch verantwortlich für den Rückgang im zweiten und dritten Quartal. Als Ursache nennen die Studienautoren auch weiterhin das Angebot. Während die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt von Seiten der Investoren weiter hoch ist, ist das Angebot gerade im Sektor der Wohnimmobilien limitiert. Das bremst das Wachstum auf dem Markt natürlich deutlich aus.

40 Prozent des Gesamtvolumens entfallen auf Übernahmen durch Unternehmen

Bemerkenswert ist der hohe Anteil von Unternehmensübernahmen in den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres. Treiber war hier die Adler-Real-Estate-Übernahme. Insgesamt haben die Unternehmensübernahmen rund 40 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens ausgemacht. Es handelt sich um den höchsten Wert seit 2015.

Damals wurde der Markt entscheidend von den Südewo- und Gagfah-Übernahmen geprägt, die 2015 die Hälfte des vollständigen Transaktionsvolumens ausmachten. Diese großen Übernahmen sind zwar auf der einen Seite ein Motor für den Wohnungsimmobilienmarkt. Auf der anderen sorgen sie aber auch dafür, dass das Wachstumspotenzial gemindert wird. Grund sind hier die immer dominanteren Marktteilnehmer, die durch die Übernahmen auf dem deutschen Wohnungsmarkt geschaffen werden.

So nimmt auf dem Markt der Wohnungsimmobilien die Zahl der Akteure, die für weitere Übernahmen infrage kommen, doch spürbar ab. Es ist zu erwarten, dass sich dies in den kommenden Jahren auch bei den Transaktionszahlen zeigen wird.

Absicherung des Portfoliowachstums wird immer schwieriger

Durch das limitierte Angebot müssen die Wohnimmobilien-Unternehmen neue Wege gehen, um ein Wachstum des eigenen Portfolios langfristig überhaupt noch sicherstellen zu können. Viele Unternehmen besinnen sich daher auf den Neubau. Um diesen sicherzustellen nimmt die Zahl der Übernahmen von Projektentwicklern in diesem Bereich deutlich zu. Dadurch ergeben sich natürlich vollkommen neue Möglichkeiten auf dem Markt.

In den Wohnungsunternehmen ist mittlerweile ein gewisses Umdenken gefragt. Der wichtigste Markt ist im bundesweiten Vergleich auch weiterhin Berlin. Die Bundeshauptstadt kam in den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres auf ein Transaktionsvolumen von mehr als 2,6 Milliarden Euro und nimmt damit im Bundesvergleich den Mammutanteil ein.

Ein beachtlicher Teil dieses Volumens konnte auf den Ankauf durch Heimstaden Bostad zurückgeführt werden. Der schwedische Investor übernahm in Berlin insgesamt rund 3.900 Wohnungen.

Berlin mit Rückgang im Vergleich zum Vorjahreszeitraum

Berlin bleibt zwar weiter das Zugpferd des deutschen Immobilienmarktes, doch die Stadt hat gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlich Federn lassen müssen. Insgesamt belief sich in den ersten neun Monaten 2020 der Rückgang gegenüber 2019 auf rund 42 Prozent.

Verantwortlich dafür ist nach Expertenansicht aber weniger die Corona-Krise als vielmehr der von der Berliner Regierung beschlossene Mietendeckel. Dadurch zeigen sich vor allem einzelne Investoren extrem verunsichert und versuchen die Stadt zu meiden. Wer jedoch in den Berliner Wohnungsmarkt einsteigen möchte, hat aktuell sehr gute Chancen. Der Bieterwettstreit fällt hier gering aus, sodass die Preise für Wohnimmobilien nicht unnötig in die Höhe getrieben werden. Vor allem mit Blick auf die kommenden Jahren könnte mit gut überlegten Investments der Grundstein für ein erfolgreiches Handeln auf dem Berliner Markt gelegt werden.

Abzuwarten bleibt jedoch, wie sich die Corona-Pandemie in den kommenden Jahren auf den Markt auswirken wird.

Text: Diginauten GmbH / ERA Deutschland GmbH
Bild: stock.adobe.com / vadim yerofeyev