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Neuberechnung der Grundsteuer – Stichtag 1. Januar 2022

In neun Monaten ist Stichtag: Im Rahmen der Umstrukturierung der Berechnung der Grundsteuer werden ab dem 1. Januar 2022 die Daten, die der Ermittlung der Höhe der Grundsteuer zugrunde liegen, nach neuen Maßgaben erhoben. Der Eigentümer muss die entsprechenden Angaben in seiner Steuererklärung aufführen und ab 2025 wird dann die angepasste Grundsteuer erstmalig fällig.

Die Grundsteuer ist eine der ältesten bekannten Steuerarten. Zu ihrer Ermittlung legt die Finanzbehörde einen Einheitswert und einen Grundsteuer-Messbetrag fest. Mit diesen Faktoren und dem je Gemeinde individuell festgelegten Hebesatz wird die jeweils geltende Grundsteuer ermittelt. Durch die Anwendung verschiedener Hebesätze fällt die Grundsteuerbelastung trotz gleicher Einheitswerte in verschiedenen Gemeinden unterschiedlich hoch aus.

Worum geht es nun bei der aktuellen Reform? 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht das bisher geltende Bewertungssystem für verfassungswidrig erklärt und zielte damit vor allem auf den Einheitswert ab. Dieser seit Jahrzehnten die Ermittlung der Steuerhöhe maßgeblich bestimmende Wert beruhe auf den Verhältnissen von 1964. Er reflektiere nicht den aktuellen Marktwert, ließe keine Gleichbehandlung zu und führe zu Verzerrungen. Das System sei überholt. Ende 2019 wurde daher das Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts verkündet. Die Besteuerung soll zukünftig nach Kriterien des Ertrags- und Sachwertverfahrens erfolgen, also auf Basis eines wertabhängigen Modells. Entscheidend sind dabei die Lage sowie die Grundstücks- und Wohnfläche. Die Höhe der Steuer wird hierdurch mit dem aktuellen Wert der Immobilie gekoppelt.

Der Bund hat zur Neuberechnung ein eigenes Modell entwickelt. In diesem wird auch nach Art der Immobilie und Baujahr gefragt. Allerdings kann jedes Bundesland selber entscheiden, ob es diesem Modell folgt oder für sich anpasst. So könnten unterschiedliche Regelungen entstehen. Ein Teil der Länder hat sich allerdings bereits dem Modell aus Berlin angeschlossen, das sind Berlin, Brandenburg, Bremen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Andere sind noch in der Diskussion. Die Grundsteuer kommt wie bisher der jeweiligen Gemeinde zugute, nicht dem Land oder dem Bund.

Die große Frage unter Immobilieneigentümern ist natürlich die, ob und in welcher Höhe Mehrbelastungen auf sie zukommen. Anzunehmen ist jetzt schon, dass manche mehr werden zahlen müssen als bisher, andere vielleicht weniger. Auch aktuelle Untersuchungen und Beispielrechnungen, beispielsweise durch die KPMG, weisen auf Verschiebungen hin. So könnten teure Lagen im Stadtzentrum zukünftig steuerlich höher belastet werden als günstigere Stadtrandlagen. Verzichten manche Bundesländer in ihren Modellen auf den Faktor „Alter der Immobilie“, so werden hier Altbauten genauso belastet werden wie teurere und modern ausgestattete Neubauten. Der prozentuelle Zuwachs der Mehrbelastung könnte je nach Modell von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sein. Auch die Hebesätze der Kommunen fließen weiterhin in die Berechnung ein. Die Gemeinden versichern, ihre Sätze so zu modifizieren, dass keine unverhältnismäßigen Zusatzbelastungen entstehen. Wie die Realität tatsächlich aussehen wird, wissen wir frühestens 2025.

Eines steht fest: Für Eigentümer wird es ab dem kommenden Jahr einen erheblich höheren Verwaltungsaufwand rund um die Steuerangaben zu ihrer Immobilie geben. Dafür sollte man am besten jetzt schon genügend Zeit einplanen. Insgesamt müssen in Deutschland rund 36 Millionen Grundstücke neu bewertet werden.

Text: ERA Deutschland GmbH