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Maklerverträge: Automatische Verlängerung laut BGH-Urteil rechtens

Viele Makler setzen auf Verträge, die sich ohne aktive Kündigung durch den Kunden, automatisch verlängern. Immer wieder stößt dies bei Kunden auf Unverständnis. Wie die Richter des BGH in einem aktuellen Grundsatzurteil entschieden haben, ist die automatische Verlängerung grundsätzlich rechtens. Möchten Kunden einen Maklervertrag nicht verlängern, müssen sie also prüfen, ob dieser eine Klausel zur automatischen Verlängerung enthält und im Bedarfsfall selbst aktiv werden.

Neben der grundlegenden Entscheidung zur Rechtsgültigkeit haben sich die BGH-Richter auch konkret zu zulässigen Fristen geäußert und erklärt, welche Besonderheiten bei der Vertragsausfertigung berücksichtigt werden müssen.

Wohnungsbesitzerin engagiert zwei unterschiedliche Makler

In dem aktuell vor dem BGH verhandelten Fall hat sich eine Frau für den Verkauf der Eigentumswohnung für die Zusammenarbeit mit der lokal ansässigen Sparkasse entschieden. Beide Seiten schlossen zur Regelung der Immobilienvermittlung einen Alleinverkaufsauftrag zugunsten der Sparkasse. Die Laufzeit dieses Vertrags wurde zunächst auf sechs Monate begrenzt.

Da es der Sparkasse nicht gelang, die Wohnung zu vermitteln, entschloss sich die Frau, kurz vor Ende der 6-Monats-Frist einen anderen Makler mit dem Verkauf zu beauftragen. Dem zweiten Makler gelang es tatsächlich innerhalb kurzer Zeit, einen geeigneten Käufer für das Objekt zu finden.

Die im Voraus beauftragte Sparkasse sah die Zusammenarbeit mit dem anderen Makler durch die Kundin jedoch als einen Verstoß gegen den laufenden Vertrag an und entschloss sich Klage einzureichen. Die Sparkasse sollte in ihrer Auffassung recht behalten. Im Kleingedruckten des abgeschlossenen Alleinverkaufsauftrags befand sich die Klausel der automatischen Vertragsverlängerung. Sie sieht demnach vor, dass sich der bereits abgeschlossene Vertrag erneut um drei Monate verlängert, wenn es der Sparkasse im Voraus nicht gelungen ist, das Objekt erfolgreich zu vermitteln.

Dabei stand es der Kundin natürlich frei, den Vertrag im Voraus zu kündigen. Hierfür sah die Sparkasse in ihrem Vertrag eine Frist von insgesamt vier Wochen vor.

Vorherige Instanzen entschieden unterschiedlich

Im aktuellen Fall entschieden die Richter unterschiedlicher Instanzen verschieden. Das Landgericht Stuttgart gab demnach der klagenden Sparkasse recht. Die Richter entschlossen, dass die Frau einen Schadenersatz in Höhe von 15.500 Euro zahlen muss. Ganz anders fiel die juristische Entscheidung des zuständigen Oberlandesgerichtes aus. Die Richter hier wiesen die Klage ab und betonten, dass für die Kundin damit eine nicht angemessene Benachteiligung entstehen würde.

In letzter Instanz sahen sich die beiden Seiten nun vor dem BGH wieder. Die Richter des Bundesgerichtshofes erklärten in der Urteilsbegründung, dass es in der Verlängerungsklausel grundsätzlich keinen Grund zur Beanstandung gibt.

Sparkasse erhält trotzdem keinen Schadenersatz

Auch wenn eine automatische Vertragsverlängerung zulässig ist, wurde der Sparkasse kein Schadenersatz zugesprochen. Grund war die Kündigungsfrist, an die die Verlängerungsklausel gebunden war. Diese umfasst zwar an sich nur vier Wochen, galt aber nicht als fester Vertragsbestandteil. Die Sparkasse wies auf diese in einer entsprechenden Anlage hin. Dies wäre noch zulässig gewesen, wenn im Vertrag explizit auf diese Anlage hingewiesen wurde. Doch auch dieser Punkte fehlte. Da beide Klauseln aufeinander aufbauen, wurden sie nun in dem aktuellen Fall von dem BGH für unzulässig und unwirksam erklärt. Damit stand dem Unternehmen auch kein Schadenersatz durch den Kunden zu.

Eckdaten des Vertrags gelten grundsätzlich als zulässig

Der aktuelle Fall schafft aber auch wichtige Klarheit. Diese wird insbesondere von dem Immobilienverband Deutschland begrüßt, denn lange war tatsächlich unklar, inwieweit Makler mit einer solchen automatischen Verlängerung arbeiten dürfen. Die Entscheidung der BGH-Richter gibt nun einen klaren Zeitrahmen vor. Demnach dürfen Makler zum einen sowohl eine automatische Verlängerung des Vertrags vorsehen als auch mit einer Kündigungsfrist von vier Wochen arbeiten. Auch die Fristen für die Vertragsdauer sind in dieser Form gültig. Demnach kann auf eine erste Vertragslaufzeit von sechs Monaten gesetzt werden, die sich schließlich bei ausbleibender Vermittlung noch einmal um drei Monate verlängert.

Für Immobilienbesitzer gilt es individuell zu prüfen, ob die eigenen Maklerverträge eine solche Verlängerung umfassen, sodass rechtzeitig über das weitere Vorgehen entschieden werden kann.

Text: Diginauten GmbH / ERA Deutschland GmbH
Bild: stock.adobe.com / Elnur